En 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Depuis lors, cette imposition se concentre essentiellement sur le patrimoine immobilier. Mais comment fonctionne cet impôt ? De quoi s’agit-il exactement ? Tout ce que vous devez savoir sur l’IFI, c’est ici !
Qu’est-ce que l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
En 2019, 139.100 foyers ont été assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière. Cela représente un patrimoine net imposable total de 353 milliards d’euros ! Cet Impôt sur la Fortune Immobilière s’applique aux actifs immobiliers, non affectés à l’usage professionnel. Ils prennent la forme de :
- biens et droits immobiliers (bâtiments et terrains) dont le propriétaire dispose directement et indirectement. À noter que la résidence principale du contribuable bénéficie quant à elle d’un abattement de 30 % sur sa valeur. Dans ce cadre, notez particulièrement qu’en 2019, les contribuables ayant logé leur résidence principale dans une société civile immobilière (SCI) n’ont pas eu droit à cet abattement de 30%, selon une décision récente du Conseil constitutionnel.
- parts ou actions des sociétés et organismes dont la partie immobilière détenue n’a pas d’usage professionnel et à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens ou droits immobiliers détenus par la société ou l’organisme de manière directe ou indirecte.
- contrats d’assurance vie. C’est le cas quand des placements adossés à ces contrats impliquent des biens immobiliers. Même si depuis la Loi de finances 2018 (n° 2017-1837 du 30 décembre 2017), l’IFI ne concerne plus que les biens immobiliers, les parts investies dans un contrat d’assurance-vie restent bien soumises à l’impôt sur la fortune immobilière.
Qui est concerné par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne uniquement les biens immobiliers des particuliers. Tout contribuable, propriétaire d’un patrimoine immobilier net taxable d’au moins 1,3 million d’euros y est soumis.
Plus précisément, les personnes imposables à l’IFI sont :
- Les personnes physiques fiscalement domiciliées en France. Tous leurs biens immobiliers, qu’ils soient situés en France ou à l’étranger, sont concernés.
- Les personnes physiques fiscalement domiciliées à l’étranger. Leur biens situés en France sont assujettis à l’IFI.
Les personnes qui se domicilient en France après avoir résidé les cinq dernières années à l’étranger ne sont imposables à l’IFI que sur leurs biens basés en France pendant les cinq années qui suivent leur domiciliation.
Les biens exonérés d’ impôt sur la fortune immobilière
Certains biens sont exonérés d’impôt sur la fortune immobilière :
- Les biens immobiliers professionnels, c’est-à-dire utilisés dans le cadre de l’exercice de la profession principale du contribuable et de son conjoint, partenaire pacsé, concubin, et des enfants mineurs. La location meublée professionnelle donne droit à l’exonération.
- Les bois et forêts ainsi que les parts de groupements forestiers, à hauteur des trois quart de leur valeur. Notez que les parts de sociétés d’épargne forestière ne donnent pas droit à cette exonération.
Comment l’IFI se calcule-t-il ?
La valeur du patrimoine à prendre en compte se calcule au niveau de l’intégralité du foyer fiscal. Si vous êtes déjà familier des modalités de calcul de l’ISF, elles sont les mêmes pour l’IFI. Dès que le patrimoine immobilier non affecté à usage professionnel s’élève à plus de 1,3 million d’euros, le contribuable sera taxé à hauteur de 0,5% à partir de 800 000 euros. Le taux de l’impôt est ensuite progressif en fonction de l’état du patrimoine immobilier.
Le barème 2021 de l’IFI
L’IFI concerne les patrimoines nets taxables de 1,3 million d’euros. Néanmoins, l’impôt se calcule sur la fraction du patrimoine excédant 800.000 euros. Le taux d’imposition pour 2021 est le suivant :
- Jusqu’à 800.000 euros : 0 %
- Entre 800.001 euros et 1,3 million d’euros : 0,50 %
- Entre 1,3 million d’euros et 2.57 millions d’euros : 0,70 %
- Puis, entre 2.57 millions d’euros et 5 millions d’euros : 1,00 %
- Enfin, entre 5 millions d’euros et 10 millions d’euros : 1,25 %
- Supérieure à 10 millions d’euros : 1,50 %
Le plafonnement de l’IFI
Comme précisé par le service public, l’impôt sur les revenus de 2020 (prélèvements sociaux et contribution exceptionnelle sur les hauts revenus inclus) ajouté à l’IFI 2021 ne doit pas dépasser 75 % des revenus perçus en 2020. En cas de dépassement, la différence est déduite du montant de l’IFI.
Quid de l’IFI et des investissements aux côtés de promoteurs immobiliers ?
Avec le crowdfunding immobilier, les particuliers et les personnes morales peuvent investir directement aux côtés de promoteurs immobiliers ou marchands de biens en souscrivant à des obligations. Les intérêts qui seront perçus au titre de ces investissements sont considérés comme des revenus mobiliers et ne rentrent donc pas dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière – comme précisé dans la Loi de finances 2018 (n° 2017-1837 du 30 décembre 2017).
Comment effectuer votre déclaration d’IFI ?
Quand faire sa déclaration d’IFI ?
La déclaration d’Impôt sur la Fortune Immobilière s’effectue au même moment que la déclaration de revenus. C’est-à-dire que la déclaration 2021 des revenus de 2020 débutera en avril 2021 (date butoir : 15 juin 2021).
Les retards se payent cher. En effet, une majoration peut s’appliquer à hauteur de 10% de l’impôt à payer jusqu’à 30 jours après une mise en demeure du fisc et de 40% passé ce délai, mais aussi si la déclaration rectificative concerne la déclaration de biens à l’étranger non déclarés. Des intérêts de retard peuvent également être réclamés.
Si le contribuable sous-évalue son patrimoine ou omet des biens imposables, des pénalités seront appliquées à hauteur de 0,2% par mois de retard, soit 2,4% par an. Cependant, en cas de sous-évaluation d’un bien, le fisc accepte une marge d’erreur de 10%. Dans ce cas, les intérêts de retard ne s’appliquent pas, sauf si l’honnêteté du contribuable pose question.
Quand faut-il payer l’IFI ?
La date limite de paiement de l’IFI est fixée au 15 septembre 2021, et ce quel que soit le montant à payer. Si ce montant dépasse 300 euros, le paiement doit se faire en ligne sur le site des impôts ou via l’application Impots.gouv. En cas de retard de paiement, une majoration de 10% de l’impôt dû s’applique. En cas de difficultés financières sérieuses, le fisc peut décider d’octroyer au redevable de l’IFI un temps supplémentaire voire une remise de l’impôt et des pénalités appliquées.
Optimisation de l’IFI, quelles solutions de défiscalisation ?
Un régime de défiscalisation modifié avec le passage à l’IFI
À l’époque de l’ISF, des investissements permettaient une réduction de 50%. Mais aujourd’hui, il n’y a plus vraiment de solutions directes qui permettent de défiscaliser votre IFI.
Cependant, il est possible de faire baisser le montant de son impôt en 2022. Pour 2021, il est trop tard étant donné que le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) se base sur les valeurs figées au 1er janvier de l’année d’imposition.
Les solutions de défiscalisation
Comment défiscaliser ? Voici quelques pistes :
- Vendre des biens immobiliers et acheter des actifs financiers. Il s’agit de faire baisser la base taxable. Simple et efficace !
- Les dons à des organismes d’utilité publique. 75% du montant donné auprès d’associations caritatives peut être déduit de l’IFI dû. La réduction d’impôt est quand même plafonnée à 50 000 € par an et par foyer fiscal. Ces dons doivent avoir été faits au plus tard le 15 juin de cette même année. C’est en fait le même principe qu’un don réalisé pour obtenir une réduction d’impôt sur le revenu.
- Se constituer un patrimoine immobilier à crédit. Particulièrement en période de faibles taux d’emprunts immobiliers, il est plus bénéfique de s’endetter pour acquérir des biens immobiliers plutôt que de les payer comptant. Contracter un crédit représente une charge au passif du contribuable. Cette dernière vient minorer l’assiette taxable. Attention, ce n’est pas une solution miracle car en même temps que le capital emprunté est remboursé, le patrimoine net taxable augmente. François-Xavier Soeur, fondateur de Terrae Patrimoine et conseiller en gestion de patrimoine explique sur le site du magazine Capital, que « certains foyers imaginent avoir trouvé une solution “miracle” grâce aux prêts in fine – des prêts pour lesquels l’emprunteur ne paie que les intérêts et où le capital est remboursé lors de la dernière échéance (in fine : à la fin) – en imaginant pouvoir déduire l’ensemble du crédit comme charge pendant toute la durée de l’emprunt. C’est une erreur, car la déductibilité du prêt – par rapport à sa base taxable d’IFI – est dégressive avec le temps comme un prêt amortissable classique. »
Faire une donation temporaire d’usufruit. Durant tout la durée de donation temporaire d’usufruit, votre bien sort de l’assiette de calcul de l’IFI. À la fin de cette période, vous êtes à nouveau propriétaire du bien, nue-propriété et usufruit.