Entre 2018 et 2019, la demande locative pour les caves a augmenté de 118 % à Paris. Face à ce constat, de plus en plus d’investisseurs se tournent vers l’investissement locatif dans les caves, un placement offrant une rentabilité attractive, notamment dans la capitale. Quels sont les atouts de ce placement financier ? Quels facteurs faut-il prendre en compte pour réussir dans cet investissement ? Voici tout ce qu’il faut savoir.
L’investissement dans les caves : un placement en pleine croissance
Actuellement, on observe que la demande locative pour les caves est en forte croissance. En effet, entre 2018 et 2019, elle a augmenté de 118 % à Paris. Ce phénomène est notamment encouragé par la hausse des prix de l’immobilier. En effet, il est de plus en plus difficile pour les ménages français d’acquérir de grandes surfaces, ils vivent donc dans des espaces plus réduits. Ainsi, ils ont des besoins de stockage plus importants et sont susceptibles d’êtres intéressés par une cave, même si elle n’est pas attenante à leur bien immobilier.
Les investisseurs se tournent donc de plus en plus vers ce placement financier. En investissant dans une ou plusieurs caves, ils peuvent réaliser un investissement locatif à prix réduit. S’ils choisissent d’en acquérir plusieurs, ceci leur permet même de mutualiser le risque de vacance locative sur plusieurs biens : il est peu probable que les différentes caves soient toutes vacantes au même moment.
Ce qui séduit notamment les investisseurs, c’est la flexibilité. En effet, vous pouvez fixer le loyer de votre choix, il n’est pas encadré. Il n’y a pas non plus de durée minimale du contrat de location ou de préavis.
Un prix au mètre carré réduit
Pour investir dans une cave, le montant à débourser sera plutôt faible en comparaison avec d’autres placements immobiliers. À Paris, le prix au mètre carré est assez faible, avec une moyenne de 2415 € par mètre carré. Toutefois, ce chiffre cache de fortes variations entre les différents arrondissements. La fourchette se situe donc plutôt entre 1500 € et 4000 €.
Globalement, on note que les prix varient en fonction de trois facteurs principaux :
- la localisation de la cave
- son accessibilité, notamment en voiture
- son état
L’accessibilité de votre cave joue notamment un rôle clé dans les prix. En effet, il faut pouvoir y accéder facilement en voiture. Ainsi, l’île Saint-Louis est une des zones les plus chères de Paris pour l’immobilier habitable, mais elle est beaucoup moins attractive sur le marché des caves car il est un peu complexe d’y circuler en voiture.
L’état de la cave est également important pour vous assurer une bonne demande locative. Faites notamment attention à l’humidité : si elle est trop élevée, ceci risquera de rebuter certains locataires potentiels.
Enfin, quelle superficie choisir ? Tout d’abord, ce point dépend bien sûr de votre budget. En moyenne, les caves louées sont d’une superficie comprise entre 6 et 8 m2. Mais, en réalité, il faut se méfier des moyennes. En effet, les petits espaces de 2 à 3 m2 se louent très bien, tout comme les grandes surfaces de 20 m2, même si elles sont plus rares sur le marché.
Une rentabilité attractive pour les caves
Si vous choisissez bien la cave dans laquelle investir, vous pouvez obtenir une rentabilité assez attractive. Mais attention, la performance varie beaucoup d’un arrondissement à un autre. Dans certains d’entre eux, elle peut même atteindre les 13 % bruts.
En termes de loyers, il existe une grande disparité selon les arrondissements. Ils se situent dans une fourchette de 12 € à 23 € du mètre carré. Attention, ces variations ne suivent pas nécessairement les prix des loyers des surfaces habitables. Renseignez-vous donc bien spécifiquement sur les loyers en vigueur pour les caves dans chaque arrondissement avant d’investir.
On remarque notamment qu’il existe une forte demande locative pour les caves dans le 18e arrondissement de Paris. En effet, la population y est plutôt jeune et peut donc manquer de surface habitable pour entreposer tous ses biens.
Trouver une cave dans laquelle investir
Si vous souhaitez investir dans une cave, il n’est pas toujours simple de trouver un bien à acquérir. En effet, 65 % des appartements parisiens sont vendus avec une cave. Pour en trouver une qui soit vendue de façon indépendante, il faut surtout consulter les sites de petites annonces entre particuliers ou miser sur le bouche à oreille.
Les sites de ventes aux enchères peuvent également être une bonne option. Par ce biais, vous pouvez éventuellement acheter des lots de plusieurs caves, ce qui est encore plus pratique si vous disposez d’un montant plus conséquent à investir.
Les frais de l’investissement dans une cave
À l’achat, faites attention aux frais de notaires élevés pour ce type de bien. Ils peuvent représenter une part allant jusqu’à 10 % du prix de la cave. Il faut donc bien le prendre en compte avant même d’investir.
En revanche, une fois que vous avez investi, les frais sont très peu élevés. En effet, il n’y a que peu de besoins en termes d’entretien et le risque de dégradation de la part de vos locataires est faible.
La fiscalité de l’investissement dans les caves
Les revenus locatifs que vous percevez sont imposables, au titre de l’impôt foncier. Si leur montant total est inférieur à 15 000 € par an, vous pouvez choisir entre le régime réel et le régime micro-foncier. Ce dernier vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %. Avec le régime réel, vous ne pouvez pas réaliser ces abattements, mais vous pouvez déduire de vos impôts vos charges liées au bien (les intérêts de votre prêt, par exemple). Au delà de 15 000 € de revenus perçus, c’est le régime réel qui s’applique automatiquement.
Enfin, si vous décidez de revendre votre cave, vous n’êtes imposé sur la plus-value que si la valeur du bien dépasse les 15 000 €.
Investir dans les caves est donc un placement qui séduit de plus en plus d’investisseurs. Envie d’en savoir plus sur les meilleurs investissements du moment ? Découvrez nos différents articles :