En dépit du contexte inflationniste, le marché de l’immobilier français a affiché en 2022 une forme insolente, avec 1,1 million de transactions (source : Nexity). En un an, les prix ont par ailleurs augmenté de 5,7% au niveau national.
Mais, selon les professionnels du secteur, l’inflation galopante et la remontée des taux devraient venir nuancer ce tableau en 2023. On sait que l’immobilier est le placement préféré des Français et qu’il est considéré comme une valeur sûre par une majorité d’entre eux. Cependant, est-ce toujours le cas aujourd’hui ? En d’autres termes : l’immobilier est-il un bon placement financier en 2023 ?
Voici notre analyse.
Quel est l’état du marché immobilier en 2023 ?
Alors que les prix progressent plus vite que l’inflation annuelle de 6% dans les villes moyennes et les stations balnéaires, la plupart des grandes villes accusent une légère baisse des prix. En cause : la hausse des taux d’intérêt. Le taux d’usure (taux maximum au-delà duquel les banques ne peuvent pas prêter d’argent) pour les crédits immobiliers de 20 ans et plus est ainsi passé de 2,41% au 1er janvier 2022 à 3,79 % au 1er janvier 2023.
Depuis plus d’un an, les taux d’intérêt ne cessent donc d’augmenter. Et cette hausse n’est probablement pas terminée puisque les taux pourraient atteindre 4% à la fin de l’année 2023. Soit un niveau inédit depuis plus de 10 ans… Un contexte défavorable pour les acheteurs, qui devrait conduire à une légère baisse des ventes par rapport à 2022.
Autres évolutions à noter : le (relatif) désamour des Français pour les centres urbains, qui devrait se poursuivre, et les prix dans les zones rurales qui devraient continuer à augmenter en conséquence. Dans certaines villes, on observe une tendance légèrement baissière, comme à Paris ou à Lyon. Dans la capitale, la baisse des prix pourrait atteindre 3%, en se maintenant à la barre des 10 000 euros/m2 en moyenne.
Selon une étude d’OpinionWay menée pour le réseau Laforêt en décembre 2022, les Français redoutent une nouvelle hausse des prix de l’immobilier en 2023. Cette crainte pourrait les conduire à suspendre ou différer leur projet immobilier : ainsi, près de la moitié des Français (44 %) disaient “remettre en question un éventuel projet immobilier dès la barre des 3 % de taux d’intérêt franchie”…
Mais pour 2 Français sur 5, l’immobilier reste le placement le plus rentable en 2023. Cette tendance est particulièrement marquée chez les moins de 35 ans, qui sont 41 % à le penser.
L’investissement immobilier reste une valeur sûre : comment en profiter ?
Outre l’acquisition de sa résidence principale, la réalisation d’un investissement locatif (dont la rentabilité potentielle peut aller jusqu’à 7%) est un moyen de se bâtir un patrimoine et une épargne solide et durable.
Si vous souhaitez faire un investissement immobilier en 2023, tournez-vous vers les villes moyennes, dont les biens devraient prendre plus de valeur que ceux des grandes villes.
Une ville étudiante et/ou dotée d’un marché de l’emploi dynamique sera à privilégier. L’achat d’une maison en zone rurale est aussi à considérer, car la campagne bénéficie d’une dynamique plus forte que la ville.
Attention toutefois aux conditions d’octroi du crédit immobilier, qui se resserrent de plus en plus. Dans un contexte de hausse des taux d’intérêt, de nombreux emprunteurs n’arrivent plus à rester en dessous du taux maximum d’endettement de 35 %.
Pour voir son dossier de demande de prêt accepté, il est important d’avoir un apport dont le montant se situe entre 10 et 20 % du prix du bien, et de présenter un profil solide. On peut aussi renforcer son apport personnel avec les aides financières à l’achat immobilier, comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt conventionné.
L’option des SCPI
Enfin, si l’on ne souhaite pas s’embarrasser des contraintes de gestion inhérentes à l’immobilier physique, on peut aussi se tourner vers l’investissement dans les SCPI, aussi appelé pierre papier. D’autant qu’il est beaucoup plus accessible, avec un ticket d’entrée moyen à 1000€.
Pour rappel, une SCPI est une Société civile de placement immobilier, qui collecte des fonds pour constituer et gérer un patrimoine immobilier. Les investisseurs qui acquièrent des parts de SCPI reçoivent en contrepartie des revenus provenant des loyers perçus, qui peuvent être encaissés directement ou utilisés pour acheter de nouvelles parts.
Les SCPI opèrent dans des secteurs très divers : la santé, l’immobilier de bureau, l’éducation, l’hôtellerie, etc. En 2022, elles ont servi un taux de rendement moyen de 4,5%.
On peut investir en SCPI via une assurance vie, un PER, une plateforme Internet spécialisée ou directement auprès d’une société de gestion.
Aides financières et durcissement du marché locatif : ce qui change dans l’immobilier en 2023
Les questions climatiques sont désormais au cœur du marché immobilier. La loi Climat et Résilience promulguée en août 2021 visent ainsi l’éradication progressive des passoires thermiques d’ici 2034, et la mise en place d’un parc de logements de niveau basse consommation à horizon 2050.
Conséquences concrètes de cette évolution législative : depuis janvier 2023, les logements étiquetés G ne peuvent plus être proposés à la location s’ils n’ont pas été préalablement rénovés. En 2028, ce sont les logements classés F qui feront l’objet de cette interdiction de location.
Le durcissement de cette réglementation vise à inciter les propriétaires à rénover leurs biens. C’est dans cet objectif que le dispositif MaPrimRénov’ a été mis en place.
Le montant de l’aide est forfaitaire, calculé en fonction des revenus du foyer et du gain écologique permis par les travaux. Le dispositif est cumulable avec l’éco-prêt à taux zéro, qui permet de financer des travaux de rénovation énergétique jusqu’à 50 000€. L’éco-prêt permet ainsi de compléter le reste à charge après l’aide de MaPrimRénov’.
À noter que les primo-accédants peuvent intégrer ces aides dans leur projet immobilier.
Enfin, autre dispositif à mentionner : MaPrimeRenov’ Sérénité. Destiné aux ménages modestes, ce dispositif vise à financer des travaux de rénovation énergétique globale, permettant de réaliser un gain énergétique de 35 % au moins. En février 2023, le plafond du coût des travaux est passé à 35 000 €, ce qui signifie que les aides accordées peuvent désormais atteindre 17 500 €.