Afin d’obtenir un crédit immobilier, vous devez négocier avec votre banque. Mais que pouvez-vous négocier ? Vous cherchez tout d’abord à obtenir le meilleur taux d’intérêt, mais pas seulement. En effet, vous pouvez également réaliser de précieuses économies sur les frais collatéraux. Alors, comment négocier votre prêt immobilier et quels sont les points cruciaux à avoir en tête ? Voici nos conseils.
Pourquoi négocier son prêt immobilier ?
Négocier votre prêt immobilier vous permet d’obtenir le meilleur taux pour votre crédit, mais pas seulement. Cette démarche vous aide également à obtenir des avantages sur les frais collatéraux : les assurances, les pénalités de remboursement anticipé, les frais de dossier, etc.
Le taux d’intérêt d’un prêt immobilier dépend de différents éléments. Votre apport et vos revenus sont notamment essentiels, mais la durée de votre emprunt entre également en jeu. En effet, un prêt sur 25 ans vous demandera plus d’intérêts qu’un prêt sur 10 ans car il induit un risque plus grand pour la banque. Mais votre situation personnelle n’est pas la seule à entrer en jeu : le contexte économique joue un rôle important dans les taux. Renseignez-vous donc bien au préalable sur les taux d’intérêt en vigueur.
Quels points négocier pour votre prêt immobilier ?
Vous allez donc chercher à négocier votre prêt immobilier, mais pas seulement. En effet, de nombreux autres points sont négociables et peuvent vous permettre d’économiser des sommes conséquentes.
L’assurance de votre prêt
Depuis l’entrée en vigueur de l’amendement Bourquin, vous pouvez changer d’assurance pour votre prêt chaque année. Ceci vous permet donc de la renégocier. Mais, dans 87 % des cas, l’assurance reste la propriété de la banque qui vous a accordé le crédit. Il n’est donc pas toujours simple de bénéficier de ce nouveau dispositif.
Faites tout de même attention à bien vous pencher sur les assurances avant d’investir et à négocier les différentes clauses. En effet, dans le contexte actuel de taux très bas, l’assurance peut finir par vous coûter plus cher que le crédit en lui même. Négocier peut donc faire une vraie différence pour vous. Regardez notamment du côté de la garantie perte d’emploi qui est généralement très chère ou de la couverture pour la pratique de sports qui est souvent onéreuse.
Les frais de dossier
Les frais de dossier pour les prêts dépassent souvent 1000 € et sont très variables d’une banque à l’autre. Mais les frais annoncés ne sont pas forcément définitifs. En effet, vous pouvez souvent les négocier. Généralement, il existe une marge de manoeuvre de 20 % par rapport au prix indiqué initialement.
Les frais de garantie
Sauf exception, la banque ne vous laisse pas choisir entre une garantie par caution ou par hypothèque. Si elle exige une hypothèque, ce qui représente environ 30 % des cas, vous n’avez malheureusement pas de marge de négociation : les frais dépendent d’un barème fixe.
Dans le cas du cautionnement bancaire, le barème est également fixe mais vous pouvez négocier pour choisir la société de cautionnement, ce qui influence les prix. Vous avez le choix entre deux options : faire appel à Caution Logement, un organisme co-géré par les banques françaises, avec une tarification publique, ou faire appel à une société de cautionnement bancaire interne au groupe bancaire qui vous accorde le prêt. À vous de voir ce qui est le plus avantageux pour vous.
Éviter les surcoûts
Généralement, les Français s’endettent sur 20 à 25 ans. Pourtant, en moyenne, la durée de remboursement d’un prêt immobilier n’est que de 7 ans. En effet, il est très fréquent que les emprunteurs déménagent ou renégocient leur crédit avant son terme. Pour éviter que les rachats de crédit soient trop nombreux, les banques prévoient des pénalités de remboursement anticipé.
Lorsque vous signez pour votre prêt, certaines banques acceptent encore de négocier ces pénalités, notamment pour ne pas être pénalisées si vous revendez votre logement avant le terme du prêt. Mais, depuis que les taux d’intérêt sont très bas, les personnes tentant de négocier ce point se font de plus en plus rares.
En revanche, vous avez tout intérêt à négocier votre clause de transfert. Il s’agit des conditions pour conserver votre prêt ainsi que votre taux même si vous déménagez. Ceci est très intéressant vu le niveau des taux actuellement en vigueur. Même si cette clause est devenue rare, certaines banques peuvent encore accepter de vous en faire bénéficier. Vous pouvez donc toujours tenter de la négocier.
Obtenir une meilleure souplesse
Votre salaire va peut être fortement augmenter dans quelques années, ou peut-être allez-vous vous retrouver au chômage. Ainsi, au cours d’un prêt, vos revenus peuvent fortement varier. La plupart des banques peuvent vous proposer une modulation des échéances pour s’adapter à ces changements de situation. Vous pouvez même potentiellement demander une clause de report des mensualités, aussi appelée “clause de report d’échéances”. Elle vous permettra de stopper vos remboursements pendant quelques mois en cas de coup dur.
Bien construire votre dossier de prêt immobilier
Pour négocier le meilleur taux pour votre prêt immobilier, il est essentiel de soigner votre dossier. En effet, il s’agit du premier élément que vous enverrez à la banque, comme un CV lorsque vous recherchez un emploi.
Vous aurez besoin de ces différents éléments :
- Votre contrat de travail, idéalement en CDI. Même si vous n’êtes pas en CDI, l’essentiel est de bien prouver que vous avez des revenus réguliers.
- Vos 3 derniers relevés de compte. Ils permettent de calculer votre capacité d’endettement, mais aussi de montrer que vous gérez bien vos comptes. Faites donc attention à certains comportements : évitez surtout les incidents de paiement, mais également les épisodes de découvert.
- Montrez que votre profil est attractif avec des éléments complémentaires. Mentionnez votre patrimoine immobilier si vous en possédez déjà, ainsi que le montant de votre épargne s’il est conséquent. À l’inverse, évitez les crédits à la consommation, qui ne renvoient pas toujours une bonne image, sauf si vous y avez recours pour une raison très ciblée comme l’achat d’une voiture.
Les arguments utiles pour négocier votre prêt immobilier
Alors, quels sont les arguments que vous pouvez mettre en avant si vous souhaitez négocier votre prêt immobilier ? Voici quelques suggestions.
Avoir un apport personnel conséquent
Généralement, une banque exige que vous ayez un apport personnel pour accepter votre demande de prêt immobilier. Il doit normalement couvrir au moins 10 % du total de l’opération : ceci permet de payer les frais de notaire ainsi que les frais de garantie. Si vous disposez d’un apport plus conséquent, ceci peut vous aider à négocier avec votre banque.
Avoir un taux d’endettement faible
Le taux d’endettement maximal retenu par les banques est généralement de 33 %. Si vous êtes moins endetté que cela, ceci est donc rassurant pour votre banque et il s’agit d’un point fort pour votre dossier. On considère qu’un profil endetté à moins de 15 % est peu endetté.
Démontrer que vos revenus sont conséquents
Si vos revenus sont élevés, votre banque pourra potentiellement accepter de vous laisser dépasser ce cap des 33 %, initialement prévu pour éviter le surendettement. En effet, le pourcentage de votre salaire qui vous est nécessaire pour vivre n’est pas le même si vous gagnez 1500 € ou 10 000 €. Démontrer que vos revenus sont conséquents est donc intéressant lors de vos négociations pour un prêt immobilier.
Faire preuve d’une bonne gestion budgétaire
Enfin, la banque va également prendre en compte la façon dont vous gérez vos comptes. Ainsi, les mois précédant votre demande de prêt immobilier, tâchez d’être irréprochable. Ceci constituera un argument fort à faire-valoir auprès de votre banque.
Et comment renégocier son prêt immobilier ?
En 2020, de plus en plus d’emprunteurs souhaitent renégocier leur prêt immobilier pour bénéficier des taux d’intérêt attractifs. Deux options s’offrent à vous : renégocier votre crédit ou effectuer un rachat de crédit.
Avec la renégociation, vous demandez à votre banque actuelle de baisser le taux d’intérêt. Dans ce cas, vous ne payerez que des frais d’avenant. Ceci est plus ou moins facile à négocier selon les banques. Il s’agit surtout d’une opération intéressante si vous souhaitez raccourcir la durée de votre crédit.
Avec le rachat de crédit, vous choisissez de faire appel à une autre banque. Pour ce faire, vous devrez payer des indemnités de remboursement anticipé auprès de votre première banque, ainsi que des frais de garantie et des frais de dossier. Les indemnités peuvent représenter jusqu’à 3 % du montant que vous devez encore à la banque. À vous donc d’estimer si ceci en vaut la peine par rapport aux économies réalisées sur vos intérêts.
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