Usus, fructus et abusus sont les trois éléments constituant la pleine propriété. Acheter en démembrement consiste à les dissocier pour distinguer l’usufruit de la nue-propriété. Mais comment s’y prendre ? Quelles sont les astuces à connaître ? Focus sur une opération restée longtemps confidentielle et qui tend, aujourd’hui, à se démocratiser.
Les notions à connaître avant d’acheter en démembrement
On ne peut pas comprendre le démembrement de propriété si l’on ne connaît pas les attributs d’un bien, comme les définit le Code Civil français.
Ils sont au nombre de trois :
– l’usus qui est le droit d’utiliser ou non le bien, communément appelé droit d’usage ;
– le fructus qui est le droit de tirer profit du bien, soit en jouissant directement soit en le louant ;
– l’abusus est le droit de modifier la nature du bien, de le prêter, le donner ou le vendre.
Acheter en démembrement revient donc à répartir ces attributs entre plusieurs personnes : l’usus et le fuctus revenant à l’usufruitier ; et l’abusus, plus couramment appelé nue-propriété, à un nu-propriétaire.
Acheter en démembrement : un investissement de long terme
Acheter en démembrement est judicieux lorsque vous n’avez pas besoin de rentrées d’argent à court terme. En effet, en qualité de nu-propriétaire, vous laissez la jouissance du bien et la perception d’éventuels loyers à votre usufruitier. Cela suppose donc que la mobilisation des fonds pour réaliser l’opération n’est pas un obstacle à la concrétisation d’autres projets comme l’achat de votre résidence principale.
Et, cela est vrai même si vous envisagez d’acheter en démembrement dans le cadre de transmission anticipée de patrimoine. En effet, dans la plupart des cas, les parents donnent à leurs enfants la nue-propriété du bien dont ils sont usufruitiers et pour lequel ils paient ou non un loyer selon leurs objectifs patrimoniaux. Solution idéale pour acquérir un bien en famille, le démembrement permet ainsi de réduire les droits de donation à la valeur de la nue-propriété et d’éviter toute fiscalité puisque le montant de l’usufruit n’est pas imposable.
Acheter en démembrement : une formule aux nombreux atouts
Si acheter en démembrement permet aux parents de diminuer leur imposition, cette opération financière propose bien d’autres avantages.
Tout commence par son coût. En effet, acheter en démembrement de propriété permet d’accéder à des biens d’excellente qualité à un prix très intéressant. Généralement entre 50% à 60% d’économies sont possibles sur la valeur réelle des biens, tant dans le neuf que dans l’ancien.
De plus, le bien acquis est intégré au patrimoine de l’usufruitier, non pas celui du nu-propriétaire qui n’est pas donc pas imposé. Cela est d’autant plus intéressant que le prix de la pleine-propriété est figé à la fin du démembrement : aucune taxe sur la plus-value n’est donc à prévoir.
Enfin, cette formule permet de protéger son conjoint ou favoriser un héritier en leur attribuant l’usufruit dans le cadre de la succession.
Acheter en démembrement : nos conseils pour réussir votre investissement
1. Définir vos objectifs
Avant d’acheter en démembrement, il est important de définir vos objectifs. En effet, dans un contexte incertain, vous ne ferez pas les mêmes investissements selon que vos besoins consistent à défiscaliser, transmettre ou préparer au mieux votre retraite.
Ainsi, outre toutes les solutions de placement existantes, vous pouvez opter pour un démembrement temporaire, dont la durée peut varier de 7 à 20 ans selon le bien ; ou investir dans un viager dont la durée est inconnue. Dans les deux cas, il faut garder à l’esprit que le bien acquis en nue-propriété est à considérer comme « inexistant » jusqu’à la fin de l’usufruit.
2. Investir dans des zones recherchées
Acheter en démembrement revient à acheter les murs. En fonction la durée du démembrement de propriété, il vous est donc possible d’acquérir un bien pour 50% ou 60% de sa valeur initiale. De grandes villes françaises comme Paris ou Bordeaux vous sont alors accessibles, mais aussi des typologies d’immobilier proposant des prestations premium : un luxe bien souvent inaccessible lorsque l’on souhaite acheter sa résidence principale.
3. Déduire vos intérêts d’emprunt
Si votre revenu foncier déclaré est positif, il vous est possible de retrancher tout ou partie des intérêts d’emprunt du prêt contracté pour acheter la nue-propriété. Ce retrait est effectué, dans la limite du revenu foncier positif, sur vos autres revenus fonciers assujettis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
4. Acheter un démembrement en cours
Il est souvent difficile de se projeter sur 10, 15 ou 20 ans. Pour contourner ce manque de visibilité, il est possible d’investir sur le second marché, c’est-à-dire acquérir une nue-propriété dont le contrat de démembrement est en cours depuis plusieurs années.
En conclusion, acheter en démembrement est une piste sérieuse et sécurisée pour répondre à différents besoins de construction ou transmission de patrimoine, tout en défiscalisant. Cependant, pour réussir au mieux votre opération financière notre dernier conseil est de vous faire accompagner par un expert en démembrement de propriété, comme un conseiller en patrimoine.