L’immobilier durable, aussi appelé immobilier responsable, immobilier écoresponsable ou encore immobilier vert, est un ensemble de solutions permettant d’appliquer les trois piliers du développement durable (environnemental, social et économique) au secteur immobilier. De manière générale, l’immobilier peut être qualifié de responsable lorsqu’il tend à réduire son impact environnemental. 

Il faut dire que le secteur est l’un des plus polluants qui soit. La construction représente 40 % des émissions de CO2 des pays développés. Elle représente aussi 37 % de la consommation d’énergie et 40 % des déchets produits. On comprend donc l’importance que revêt l’émergence d’un immobilier plus vertueux, plus en phase avec les préoccupations environnementales. 

Voici ce qu’il faut savoir sur l’immobilier durable. Que l’on souhaite en comprendre les enjeux et les perspectives d’avenir, ou que l’on s’y intéresse en tant qu’investisseur. 

Une définition de l’immobilier durable

Il n’existe pas de définition officielle de l’immobilier durable. Néanmoins, le site des notaires de France définit la valeur verte d’un logement par « l’augmentation de la valeur d’un bien engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale par rapport à un autre logement similaire (même surface, nombre de pièces, etc.) ». 

On peut donc dire que le l’immobilier durable est un immobilier qui prend en compte les enjeux écologiques. Et ce, que ce soit à l’étape de la construction et de la rénovation ou dans la phase d’exploitation des bâtiments, ceci afin de réduire son impact énergétique. 

Près d’un tiers des émissions de carbone sont générées pendant la réalisation des travaux. En isolant mieux les bâtiments, en sélectionnant des matériaux respectueux de l’environnement (bois, chanvre, liège…) et en limitant l’impact de la construction sur la biodiversité, on réduit ainsi l’empreinte carbone des bâtiments nouvellement construits. 

En ce qui concerne la seconde étape, deux tiers des émissions carbone sont engendrées par l’exploitation des bâtiments proprement dite. Dans une perspective durable, l’objectif est donc de réduire les consommations énergétiques, d’optimiser la gestion des déchets, ou encore de faciliter les mobilités douces pour les habitants (installation de local à vélos ou de bornes de recharge pour véhicules électriques, etc). 

Quels sont les enjeux actuels de l’immobilier responsable ?

L’immobilier responsable a vocation à réduire son empreinte carbone, mais pas seulement. Son approche est globale. Il s’agit également d’assurer la pérennité des bâtiments construits et de proposer un meilleur confort de vie aux habitants. On pense ici à l’isolation phonique et thermique des logements, l’accès à la nature, l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, etc. 

Les acheteurs sont de plus en plus sensibles à ces critères. En 2021, les logements classés A se sont vendus en moyenne 11 % plus cher que les logements classés F et G. Reste à généraliser la construction de bâtiments durables, ce qui n’est pas encore le cas actuellement. Pour y voir plus clair, il existe des certifications et des labels. 

Quelle est la différence entre les deux ? Les premières sont encadrées par la loi, tandis que les seconds ne le sont pas. Dans les deux cas, l’objectif est cependant de certifier les performances d’un bâtiment ou d’un matériau. 

Les certifications les plus connues sont les suivantes :

• La Certification Haute Qualité Environnementale (HQE). Elle identifie les bâtiments qui limitent leur impact sur l’environnement et garantissent un environnement sain à leurs habitants. 
• La Certification BREEAM. Elle permet d’évaluer les performances environnementales des bâtiments au travers de 10 catégories (santé, énergie, eau, déchets, biodiversité, etc). 

Quant aux labels, on peut citer :

• Le label Effinergie+ qui se caractérise par 5 éléments distincts (excellente isolation thermique, ventilation mécanique contrôlée, etc)
• Les labels Haute Performance Énergétique (HPE) et Très Haute Performance Énergétique (THPE) qui attestent que le bâtiment respecte un niveau de performance plus élevé que la réglementation classique. 

Et après ? Les perspectives d’avenir 

C’est un fait : l’immobilier responsable a vocation à se développer. Déjà, de nouvelles réglementations renforcent cette transition. Depuis le 1er janvier 2022, les professionnels du bâtiment doivent respecter la norme RE2020. Elle vise à atteindre les objectifs de la politique nationale énergétique : suppression du gaz dans les logements neufs, introduction d’un plafond d’émissions de gaz à effet de serre pour les maisons individuelles, installation de systèmes de récupération des eaux de pluie, emploi des matériaux biosourcés, etc. 

À partir de 2024, la norme RE2020 engendrera la fin définitive du chauffage au gaz dans les logements collectifs. De nouvelles solutions devront alors être mises en place, comme les pompes à chaleur. 

La loi Climat et Résilience de 2021 a également rendu le Diagnostic de performance énergétique (DPE) opposable au bailleur, ceci afin de lutter contre les passoires énergétiques. A partir de 2025, les propriétaires ne pourront plus louer leurs logements classés G. Ce sera ensuite au tour des logements classés F en 2028, et enfin des logements classés E en 2034. S’ils ne réalisent pas de travaux pour améliorer les performances énergétiques de leur bien, les locataires pourront les y contraindre par voie judiciaire. 

Comment investir dans l’immobilier vert ?

Si vous cherchez à investir de manière éthique, l’immobilier durable est peut-être fait pour vous.

Plusieurs options s’ouvrent alors : 

• Les SCPI vertes, qui investissent dans des biens immobiliers durables ou s’engagent dans  des projets de rénovation thermique. Certaines sont dotées du label ISR (voir ci-dessous). On peut citer les SCPI Fair Invest qui intègre uniquement à son portefeuille des biens dont le DPE est supérieur à D. On peut citer aussi PFO2 qui s’engage à réduire les performances énergétiques de chaque immeuble détenu (baisse de 30% de la consommation d’eau et de 40% de la consommation d’énergie dans les huit ans suivant l’acquisition). 
• Le financement participatif, qui permet aux particuliers d’investir dans des projets d’immobilier durable via plateformes spécialisées.
• Les actions d’entreprises axées sur l’immobilier durable, comme Neolife qui fabrique des matériaux de construction écologiques.

Zoom sur le label ISR

En 2020, le label ISR (Investissement Socialement Responsable) a été étendu aux fonds immobiliers. Ce label permet de distinguer les fonds qui intègrent les enjeux ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance), et respectent des critères comme la gestion des déchets et de l’énergie, la santé et la mobilité des occupants, le respect de la biodiversité, etc.