Lorsque l’on souhaite se lancer dans l’investissement locatif, il est important de bien préparer son projet en amont, afin de mettre toutes les chances de son côté.
Voici quelques étapes importantes à respecter pour bien cadrer son projet.
Choisir le type d’investissement
Il existe différents types d’investissement locatif. Les trois types les plus courants sont :
- la location nue (longue durée)
- la location meublée non professionnelle (moyenne et longue durée)
- Et la location saisonnière (courte durée).
Pour choisir le type d’investissement, il convient d’étudier différents critères.
Un premier critère est la situation géographique. Si la plupart des secteurs géographiques sont compatibles avec de la location nue, les autres types de locations seront plus adaptés à certaines localités.
Pour la location LMNP, il est préférable d’être sur un secteur géographique assez dynamique en termes de démographie. Les moyenne et grandes métropoles sont idéales, ainsi que les villes étudiantes.
Pour la location saisonnière, il vaut mieux être situé dans une grande ville. Ou dans une destination touristique comme à la mer ou à la montagne.
Si un secteur géographique est déjà identifié, il faut penser à consulter la législation locale. Car de plus en plus de communes mettent en place des réglementations spécifiques, comme des encadrements de loyers, ou des quotas de nuitées pour les locations saisonnières.
La situation fiscale de l’acquéreur peut également faire pencher pour un type d’investissement ou un autre, selon d’éventuels besoins de défiscalisation, ou selon sa capacité d’endettement.
Préparer son Business Plan
Après avoir choisi le type de location que l’on souhaite réaliser pour son investissement, il sera nécessaire de réaliser un business plan.
En effet, le business plan va permettre de déterminer la rentabilité que l’on peut attendre du projet. Il va permettre de mieux cadrer l’enveloppe budgétaire sur laquelle partir.
Plus le business plan est détaillé, plus les estimations seront précises. Voici quelques exemples d’informations à intégrer :
- Loyers: Estimer les loyers hors charge qui vont rentrer. Dans l’hypothèse d’une location saisonnière, il faut idéalement fixer pour basse saison, moyenne saison et haute saison, des tarifs spécifiques et des taux de remplissages selon la période de l’année.
Ce sont globalement les seuls revenus à mettre dans le Business Plan d’un investissement locatif. Il y a en revanche de multiples postes de charges :
- Mensualités : Montant des mensualités liées au crédit du bien immobilier
- Taxe foncière
- Frais d’entretien : une enveloppe provisionnée pour entretenir le logement (petites réparations, etc.)
- Frais de gestion : Conciergerie, Agence locative, Ménage, …
Pour évaluer les mensualités, il faut effectuer une simulation de crédit. Pour déterminer le montant estimatif du logement, il existe des sites qui présentent les prix immobiliers de toutes les villes de France.
À partir de toutes ces informations, il sera possible d’estimer une rentabilité prévisionnelle pour l’investissement immobilier.
Valider le financement
Une fois le projet préparé, il est temps de se rapprocher de sa banque pour valider le projet. L’objectif sera de valider que le financement est possible.
Il faudra présenter le business plan du projet, car les loyers estimés seront partiellement considérés dans le calcul de la capacité d’endettement.
Idéalement, il faut également obtenir de sa banque un accord de principe écrit. Il sera gage de solvabilité lorsque l’on souhaitera préparer une offre d’achat pour un bien.
En effet, les biens à forte rentabilité locative sont en général assez recherchés sur le marché, ce type de document peut rassurer un vendeur qui aurait plusieurs offres entre les mains.
Recherche de biens
Il faudra ensuite passer à la recherche d’un bien à acheter. Il faudra être particulièrement attentif à toutes les nouvelles publications sur les principaux portails d’annonce. De plus, Iil est également chaudement recommandé de se rapprocher des agences immobilières physiques situées dans la localité visée.
Il ne faut pas hésiter à rassurer les agences, notamment en présentant l’accord de principe de la banque, car les agences immobilières auront plutôt tendance à contacter en priorité les acheteurs sérieux.
Validation d’un bien immobilier
Lorsqu’un bien a été identifié, il faut bien valider qu’il a tous les critères attendus. Il faut penser à vérifier les comptes rendus des dernières Assemblées Générales pour s’assurer qu’il n’y a pas de problème majeur, et les diagnostics obligatoires, notamment car le gouvernement projette d’interdire la mise en location de passoires énergétiques.
Pour se rassurer sur le prix, la base de données dvf permet de consulter toutes les ventes réalisées sur le territoire. Il sera alors facile de consulter les ventes de biens comparables réalisées récemment à proximité.
Cela donnera un aperçu des prix pratiqués pour ce type de biens dans ce secteur géographique.
Après avoir bien validé toutes ces étapes, il sera enfin temps de concrétiser le projet. Pour conclure, il est important d’être rigoureux sur toutes les étapes en amont de la réalisation de son investissement locatif. Cela permettra de réduire les risques et de faciliter la recherche et l’achat du bien.