Avant d’investir dans le crowdfunding immobilier, il est très utile de comprendre comment fonctionne le cycle de développement d’un projet de ce type. Ceci vous aidera à évaluer vos différentes options au moment d’investir sur Lendopolis. Alors, comment se passe la construction d’un immeuble ? Quelles en sont les différentes étapes ? Découvrez-le dès maintenant.
Avant la construction de l’immeuble
Pour que la construction d’un immeuble commence, différentes étapes préalables sont nécessaires.
Choisir le terrain
Avant toute chose, le promoteur immobilier choisit le terrain sur lequel il va construire l’immeuble. Pour ce faire, il tient compte de différents facteurs qui rendent un terrain attractif. Y a-t-il un bassin d’emploi à proximité ? Des commerces et services sont-ils disponibles dans cette zone ? Trouve-t-on des espaces verts dans ce quartier ?
Mais surtout, le promoteur immobilier tient compte de la demande de logements dans ce quartier. En zone tendue, il hésite beaucoup moins à se lancer dans un projet de construction d’immeuble car il sait que la demande forte assurera le succès de l’opération immobilière.
L’étude de faisabilité
Une fois le terrain choisi, vient le moment de l’étude de faisabilité. Elle est nécessaire pour obtenir un permis de construire, ce qui n’est pas toujours simple. Il faut donc prêter une forte attention à cette étude pour que le projet de construction d’immeuble puisse aboutir.
Au delà de 170 m2 de surface habitable, il est obligatoire de faire appel à un architecte pour cette étape. Celui-ci est responsable de l’étude des possibilités de construction sur le terrain choisi, du respect des règles d’urbanisme ainsi que du Plan Local d’Urbanisme (PLU) et des règles de construction liées aux risques naturels (nature du sol, éventuelle pollution, potentiels risques sismiques, etc.).
L’architecte choisi par le promoteur immobilier doit posséder un diplôme d’État en architecture et être habilité à exercer la maîtrise d’oeuvre en son nom propre.
C’est donc à cette étape que l’on décide de la configuration du bâtiment : nombre de logements, surface des habitations, choix des matériaux, etc.
Obtenir le permis de construire
C’est l’obtention du permis de construire qui déclenche le début de la construction. Il est obtenu auprès de la mairie de la commune où sera construit le projet.
Obtenir un permis de construire prend entre 3 et 6 mois environ. En cas de refus, le maire doit justifier sa décision. En cas d’approbation du projet, le permis de construire peut encore être remis en cause par des tiers pendant deux mois. Il peut s’agir de riverains qui ne souhaitent pas que l’immeuble soit construit pour diverses raisons. Pendant ce délai, le promoteur peut obtenir ses financements et continuer à vendre des appartements. Une fois ces deux mois écoulés, le permis de construire est définitivement obtenu.
Le financement du projet immobilier
Pour financer un projet immobilier, différents éléments entrent en jeu. La majeure partie du projet est généralement financée par la banque, environ à hauteur de 80 %. La partie restante est composée de fonds propres du promoteur immobilier.
Toutefois, pour que le promoteur puisse monter davantage d’opérations avec les fonds propres dont il dispose, il peut décider de faire appel au financement participatif. Ainsi, les fonds levés auprès d’investisseurs particuliers permettront de financer jusqu’à la moitié des fonds propres, soit 10 % du total du projet.
Les étapes du chantier de construction d’un immeuble
Pour que le chantier de construction d’un immeuble puisse démarrer, le permis de construire ne suffit pas. En effet, le succès de la commercialisation du projet a également son importance. Il faut notamment qu’entre 30 % et 50 % des logements soient déjà réservés afin de lancer les travaux. Sans ces réservations, il sera très difficile pour le promoteur d’obtenir un financement bancaire.
Globalement, construire un immeuble prend du temps. Cette étape du développement d’un projet immobilier prend en moyenne 18 mois.
Préparer le terrain
Avant de se lancer dans la construction, il faut préparer le terrain. On effectue alors le terrassement, c’est-à-dire qu’on met le terrain au bon niveau et on l’aplanit pour pouvoir le construire. Si un bâtiment existe déjà sur le terrain, il faut le raser au préalable, ce qui allonge la durée du chantier.
Le gros oeuvre
Une fois que le terrain est prêt, on commence l’étape du gros oeuvre. Il s’agit de la construction de toute la structure porteuse de l’immeuble. Pour faire simple, il s’agit de ce qui permet à l’immeuble d’être au sec. Ceci comprend donc les fondations, l’infrastructure (les niveaux du sous-sol), la superstructure (les niveaux situés au dessus du sol) ainsi que la toiture.
C’est une entreprise spécialisée dans le gros oeuvre qui réalise cette étape de la construction d’un immeuble. Au cours de cette étape, les conditions climatiques sont importantes : le béton ne peut pas être coulé s’il pleut trop ou s’il fait trop froid. Ainsi, un chantier peut durer plus longtemps en hiver si des vagues de froid importantes ont lieu.
Les fondations sont importantes car elles supportent tout le poids de l’immeuble. Plus l’immeuble est élevé, plus cette étape est longue. Ainsi, le prix des fondations est une part centrale du budget de la construction d’un immeuble.
La fin de cette étape de construction de la structure correspond au premier appel de fonds conséquent pour les acquéreurs si l’immeuble est construit via un système de VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement). Dans ce cas de figure, le promoteur immobilier peut demander jusqu’à 65 % du prix des logements aux acquéreurs à cette étape.
Le second oeuvre
Le second oeuvre correspond à tous les travaux effectués suite au gros oeuvre afin de terminer la construction. Il s’agit donc des finitions qui permettent à l’immeuble d’être habitable : plomberie, électricité, chauffage, peinture, menuiserie extérieure comme intérieure, etc.
À cette étape de la construction d’un immeuble, le promoteur immobilier doit bien coordonner l’action des différents acteurs qui entrent en jeu. Ceci peut être délicat car ils sont nombreux et leurs actions sont souvent liées.
La livraison de l’immeuble
Après ces différentes étapes, l’immeuble est enfin terminé et les nouveaux propriétaires peuvent obtenir les clés de leurs logements. Entre la signature de l’achat de l’appartement et la livraison, il y a un délai de 2 ans en moyenne.
Les facteurs qui influencent les coûts de construction d’un immeuble
Plusieurs facteurs ont un impact particulièrement fort sur le coût de la construction d’un immeuble. Quels sont-ils ?
À quoi servira l’immeuble construit ?
La raison pour laquelle l’immeuble est construit a un impact fort sur son coût. Est-il construit pour des habitations ou pour des bureaux ? Il y aura notamment des coût supplémentaires s’il s’agit d’un immeuble à usage professionnel, comme des dépenses liées au matériel informatique et aux équipements techniques nécessaires.
Un immeuble qui doit accueillir du public sera encore plus cher. En effet, les normes en vigueur sont encore plus contraignantes, ce qui engendre des coûts supplémentaires.
Le prix du terrain
Le prix du terrain constructible peut également beaucoup varier. Il dépend tout d’abord de la superficie, forcément, mais aussi de la situation géographique. Le quartier en question est-il particulièrement demandé ou non ? Enfin, l’état du terrain entre en jeu. S’il est déjà prêt à bâtir, il sera plus cher que s’il faut encore rendre le terrain viable.
Trouver un terrain de qualité est d’ailleurs un des grands problèmes des promoteurs. En effet, ce point a une grande influence sur le succès d’une opération immobilière.
Vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier ? Découvrez notre article dédié au fonctionnement de la promotion immobilière.