L’investissement immobilier est l’un des placements privilégiés en France pour faire fructifier son épargne. Investir dans une maison ou un appartement pour en tirer des revenus est un placement choisi par 70 % des Français. La déduction d’impôt et les revenus supplémentaires font partie des avantages de ce genre d’investissement, tout en vous permettant de vous constituer un patrimoine immobilier. Nous avons choisi de vous détailler les grandes étapes de l’investissement locatif.
Faites le point sur vos projets
Préparer son budget immobilier
Avant toute chose, il est important de bien définir votre budget immobilier. C’est le prix que vous pouvez payer pour votre investissement locatif. Il dépend de votre capacité d’emprunt.
La capacité d’emprunt correspond au montant que vous pouvez emprunter par rapport à votre apport, la durée et le taux immobilier de votre crédit. Pour un investissement locatif, il est plus intéressant de minimiser son apport. Les banques le savent et acceptent parfois de vous prêter à 110 %, c’est à dire sans apport. Ce n’est pas tout le temps le cas, mais vous pouvez tenter votre chance. Vous pouvez aussi optimiser votre capacité d’emprunt en jouant sur sa durée.
Pour définir votre budget, il est important de bien étudier le marché que vous convoitez et de vous montrer stratégique. La localisation, la surface, les travaux à réaliser ou encore la présence d’écoles, les infrastructures à proximité sont des arguments qui peuvent faire mouche auprès de vos futurs locataires. Vous achetez un bien pour en tirer des revenus locatifs, il faut aussi faire attention à la valeur subjective du bien.
Préférez les villes où le marché de l’immobilier est dynamique : vous n’aurez aucun problème pour louer votre bien. Prenez aussi le temps d’étudier l’évolution des loyers afin de savoir si l’emplacement est attractif ou non.
Penser aux avantages fiscaux
La rentabilité est une chose, mais il ne faut pas seulement se focaliser dessus : prenez bien en compte la défiscalisation. Vous pouvez par exemple déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers. On fait le point sur les différentes déductions fiscales possibles pour votre investissement locatif.
Comme évoqué plus haut, les intérêts de votre crédit immobilier sont déductibles de vos revenus locatifs, vous paierez donc moins d’impôts tout en vous construisant un patrimoine.
Mise en place en 2005, la loi Pinel permet aussi de profiter de déductions d’impôts sur votre investissement. Elle dépend de certains critères : le nombre d’années sur lequel vous vous engagez à louer, les normes imposées, la localisation ou encore le montant du loyer. Cette mesure peut vous faire bénéficier de 12, 18 ou 21 % de déduction d’impôts du montant de votre investissement.
Enfin, en louant votre logement vide, le montant des travaux peut être déduit de vos revenus locatifs, vous paierez donc moins d’impôts. Pour un meublé, vous avez le choix entre plusieurs régimes d’imposition : régime forfaitaire qui vous impose sur la moitié des loyers perçus ou régime réel où vos charges et amortissements sont déductibles de vos impôts.
Trouver votre bien immobilier
Quel type de logement
Maison ou appartement ? Sachez que les petites surfaces rapportent en général plus mais le risque est aussi plus élevé. En effet les maisons et grands appartements vous assurent un revenu sécurisé sur le long terme tandis que sur une petite surface, vous changerez plus souvent de locataires. Le risque de vacance est donc plus grand sur des logements plus petits. Acheter un logement neuf ou ancien ? Le proposer meublé ou non ? Posez vous les bonnes questions et renseignez vous bien !
Trouver le bien parfait
Vous avez défini votre budget, le type de logement qui vous intéresse le plus, il ne vous reste plus qu’à trouver le bien de vos rêves. De nombreuses solutions s’offrent à vous pour dénicher les bonnes affaires :
- Les agences immobilières (commissions variables de 3 à 8 % du prix du bien). Solution la plus classique, les ventes par agence représentent 60 % des transactions en France.
- Le chasseur d’appartement (commission supplémentaire de 3 à 5 %). C’est la solution la plus simple, mais également la plus chère. Un chasseur se chargera de trouver les meilleurs biens pour vous.
- Entre particuliers. C’est la solution la plus économique. Cependant, il faut faire attention, les prix sont parfois plus élevés ou vous pouvez tomber sur de mauvaises surprises.
Trouver le meilleur crédit immobilier
Optimiser son prêt : Apport et durée
Comme évoqué plus haut, il est possible d’optimiser son prêt immobilier en jouant sur l’apport et la durée. Cependant, lors d’un investissement immobilier, il est intéressant d’emprunter sans apport : c’est possible ! En général, vous déboursez environ 10 % du prix total de votre bien en frais de notaire et de garantie. Les banques ne les prennent généralement pas en charge, c’est donc votre apport qui est supposé les couvrir. Mais pour améliorer la rentabilité de votre investissement, les banques peuvent vous proposer un crédit immobilier à 110 % qui couvre tous les frais.
L’effet de levier
Certains courtiers immobiliers peuvent négocier pour vous des prêts à 110 %, comme Pretto, à des taux satisfaisants. Vous pouvez ainsi bénéficier du fameux effet de levier : lorsque vous profitez de la différence entre les taux d’endettement et de rentabilité pour investir. Exemple : vous vous endettez à 1 % pour financer un projet avec un taux de rentabilité de 2,5 %.
Le crédit immobilier vous avantage fiscalement : les intérêts seront déduits du montant des loyers. Enfin, vous êtes assurés et protégés : si il vous arrive quelque chose, c’est la banque qui complètera le paiement et vous lèguerez à vos héritiers un bien entièrement payé.
Faites appel à un courtier immobilier
Trouver l’investissement le plus rentable peut prendre du temps et vite devenir compliqué. Pour résoudre ce problème, vous pouvez vous simplifier la vie en faisant appel à un courtier en ligne. Par exemple, vous pouvez tester les simulateurs de prêt immobilier de Pretto pour avoir un aperçu de votre capacité d’achat ou encore des meilleurs taux pour votre crédit immobilier. Vous pourrez choisir d’être mis en contact avec un expert crédit qui saura vous conseiller pour votre investissement locatif et négociera pour vous auprès des banques pour vous dénicher le meilleur taux et les meilleures conditions de crédit.
Voilà, vous avez toutes les clés en main pour réaliser votre premier investissement locatif !
