Pour diversifier son épargne, les SCPI ont la cote ! Pourquoi un tel succès ? Ce placement, aussi appelé “pierre papier” offre des rendements attractifs. Alors que le livret A et le LDDS affichent des intérêts de 0,75 %, les SCPI peuvent vous proposer 6 % de rendement annuel. Il s’agit donc d’un placement financier potentiellement intéressant. Mais qu’en est-il vraiment ? Est-ce pertinent d’investir dans des SCPI ? Tour d’horizon.
Les SCPI, qu’est-ce que c’est ?
Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. Il s’agit d’une entreprise qui possède un parc immobilier et en effectue la gestion. Vous pouvez investir dans cette entreprise en achetant des parts de cette société. Vous percevez ensuite une partie des loyers versés par les locataires de ces biens immobiliers, en fonction des parts de la SCPI que vous détenez. Ce type de placement financier est ouvert à tous les contribuables français.
Avec les meilleures SCPI, vous pouvez atteindre un rendement de 6 % bruts annuels. Vous pouvez également percevoir une plus-value au moment de l’éventuelle revente de vos parts. En effet, les parts de SCPI peuvent voir leur valeur augmenter.
Pour vous lancer, vous n’avez pas forcément besoin de débourser une somme conséquente. En effet, quelques milliers d’euros peuvent suffire à vous constituer un portefeuille intéressant dans le domaine des SCPI, avec des tickets d’entrée pour une part autour de 200 €.
En 2018, les SCPI ont affiché une rentabilité moyenne de 4,35 % selon l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier), avec certaines d’entre elles qui affichent des rentabilités supérieures, entre 6 et 7 %.
Les différents types de SCPI
Il existe différents types de SCPI, à bien distinguer avant de vous lancer. Voici les principales catégories.
Les SCPI de rendement et les SCPI d’habitation
Les SCPI de rendement sont les plus répandues. Ces entreprises investissent dans l’immobilier d’entreprise : les bureaux, les commerces, les entrepôts, etc. Elles vous versent ensuite régulièrement une partie des loyers perçus.
Les SCPI d’habitation sont, elles, des entreprises qui investissent dans des parcs immobiliers de logements. On les appelle aussi “SCPI de défiscalisation” car elles offrent fréquemment des possibilités de défiscalisation, en investissant dans des types de biens ciblés par certains dispositifs publics. Ainsi, il existe des SCPI Pinel ou des SCPI Malraux.
Les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable
Il existe des SCPI à capital fixe et des SCPI à capital variable. Ceci détermine les conditions d’acquisition de parts dans la société. Avec les SCPI à capital variable, il est possible d’acheter ou de vendre des parts en continu, au moment qui arrange l’acquéreur ou le vendeur. Les conditions tarifaires sont alors fixées par la SCPI.
Avec les SCPI à capital fixe, il n’est possible d’acheter des parts de l’entreprise sur le marché secondaire qu’à des dates fixes. Il s’agit donc d’un placement moins liquide.
Les SCPI en pleine propriété et les SCPI en nue propriété
Les SCPI en pleine propriété détiennent des biens à part entière : elles possèdent les murs, ainsi que l’usufruit. Mais il est aussi possible de trouver des SCPI en nue propriété : l’entreprise ne possède que les murs, mais l’usufruit du bien reste détenu par quelqu’un d’autre, pour une durée définie ou jusqu’au décès de l’occupant. Le fonctionnement est donc assez similaire à celui d’un viager.
Investir dans une SCPI en nue propriété ne convient pas à tout le monde mais cela peut vous permettre de réaliser une optimisation fiscale. En effet, vous n’allez pas percevoir de revenus complémentaires pendant 5 à 10 ans, mais vous achèterez les parts de la SCPI moins cher, en fonction de la longueur de la durée où vous ne toucherez pas de revenu. Ainsi, vous pourrez capitaliser votre argent sans générer une imposition supplémentaire sur vos revenus.
L’idéal est ensuite de faire coïncider l’arrivée de vos premiers revenus liés à la SCPI avec votre départ en retraite, moment où votre imposition sur le revenu devrait baisser et où vous aurez un plus grand besoin de revenus complémentaires.
Les points forts de l’investissement dans les SCPI
Investir dans les SCPI vous permet d’investir dans l’immobilier avec plus de facilité que si vous achetiez un bien pour vous ou pour le louer. C’est un placement financier plus accessible que de nombreux autres. En effet, vous pouvez même investir sans apport, en prenant un crédit. Vous pouvez ainsi bénéficier de taux d’intérêt bas, avec un ticket d’entrée faible, à partir de 200 €.
Actuellement, près de 30 % de la collecte des SCPI est réalisée à travers un crédit. Avec le recours au crédit, vous pouvez bénéficier d’un effet de levier fiscal : les intérêts de l’emprunt que vous versez peuvent être déduits de votre revenu fiscal.
Les SCPI vous permettent donc de bénéficier d’un complément de revenu, sans forcément devoir investir des sommes très conséquentes. La régularité des rendements est notamment un argument qui séduit fortement les investisseurs. Autre point fort : vous vous évitez une part importante des problèmes de gestion liés à l’investissement immobilier. Il s’agit donc d’une bonne option si vous souhaitez dynamiser votre portefeuille.
Comment choisir ses investissements en SCPI ?
Lorsque vous effectuez votre choix au moment d’investir dans des SCPI, certains critères sont à bien prendre en compte. La rentabilité de ce placement dépend notamment du taux d’occupation des logements. En dessous de 80 % de taux d’occupation, ce placement n’est vraiment pas intéressant. Pour que celui-ci se porte bien, les actifs immobiliers de la SCPI doivent notamment bénéficier d’une très bonne localisation
Voici quelques indicateurs à observer :
- Le Taux de Distribution sur la Valeur de Marché (TDVM). Il permet de mesurer le niveau de rémunération des différentes parts.
- La Variation du Prix Moyen de la Part (VPM).
- Le Taux de Rendement Interne (TRI) à 10 ans. Il vous permet de mesurer la performance globale de la SCPI à long terme, en tenant bien compte des frais.
- L’évolution du capital de la SCPI, afin de déterminer si la société est en bonne santé ou non.
- Les frais que l’on souhaite vous facturer à l’achat, ainsi que pour la gestion. Attention, ceux-ci peuvent fortement varier d’une SCPI à l’autre, minant la rentabilité de ce placement.
- La durée moyenne des baux restants à couvrir. Ceci vous indiquera si vous pouvez vous projeter à long terme dans la situation actuelle de l’entreprise.
En revanche, gardez bien en tête que les performances passées de la SCPI ne peuvent pas forcément permettre d’estimer les performances futures. Restez donc vigilants !
Les risques et inconvénients à prendre en compte au moment d’investir dans une SCPI
Lorsque vous investissez dans des SCPI, il est important de bien prendre en compte certains risques. Tout d’abord, gardez en tête que votre capital n’est pas garanti. Ainsi, vous pouvez potentiellement perdre de l’argent. N’investissez donc qu’à hauteur de vos moyens, en étant vigilants. Voici les autres grands risques principaux.
Le manque de liquidité
Investir dans les SCPI n’est pas forcément le placement le plus liquide qui soit. En effet, rien ne dit que vous pourrez trouver un repreneur dès que vous souhaiterez revendre vos parts, ou que la SCPI vous laissera les revendre dans de bonnes conditions.
Il s’agit également d’un placement long terme, immobilisant votre épargne pour quelques temps. Généralement, l’horizon de placement minimum conseillé est de 8 ans, mais on recommande plutôt d’investir sur une durée de 15 ans.
Pour maximiser la liquidité de votre placement, privilégiez les SCPI à capital variable. Vous pourrez alors revendre vos parts avec plus de flexibilité : vous ne serez pas obligés d’attendre de trouver un acquéreur.
Une rentabilité moyenne en baisse
Depuis quelques années, on constate une baisse de la rentabilité des investissements en SCPI. En 2008 et en 2009, la rentabilité moyenne était de 6 %. Depuis 2015, elle est passée sous la barre des 5 %. Il est dur de prédire actuellement comment évoluera ce taux, et il ne s’agit que d’une moyenne entre les différents gestionnaires.
Des frais qui peuvent être élevés
Attention également aux frais qui peuvent être potentiellement élevés, ce qui mine fortement la rentabilité de ce placement. Les frais à l’investissement représentent généralement entre 9 % et 12 % de la valeur investie, mais il est souvent difficile de savoir comment sont utilisés ces fonds. Des frais de gestion viennent ensuite s’ajouter, pour un montant représentant entre 0,6 % et 1 % de votre investissement par an.
Afin d’absorber ces coûts, il est donc recommandé de conserver vos parts assez longtemps pour amortir ce coût au fil des années.
Faites attention aux SCPI fiscales
Pour tirer votre épingle du jeu lorsque vous investissez dans les SCPI, observez bien la stratégie d’investissement de la SCPI que vous choisissez.
Il est notamment recommandé d’éviter de vous tourner vers les SCPI fiscales, notamment les SCPI Loi Pinel. Elles peuvent vous permettre de bénéficier d’avantages fiscaux importants mais elles comportent un niveau de risque plus élevé. En effet, le parc immobilier dans lequel vous investissez ne sera achevé que dans les 24 mois qui vont suivre et vous n’aurez donc pas de revenu versé au cours de cette période. Ceci est une situation délicate, surtout si vous avez investi avec un crédit bancaire.
Ce placement présente également des problèmes de liquidité, pour un rendement plutôt de l’ordre de 3 % et avec un risque de non valorisation au moment de la revente.
Attention, ce n’est pas non plus une raison pour vous jeter les yeux fermés sur toutes les SCPI de rendement. Privilégiez surtout les gestionnaires reconnus.
Le risque locatif
La SCPI permet de mutualiser le risque locatif, mais ce dernier existe tout de même. Avant d’investir, observez bien le taux de remplissage. Il doit être le plus proche possible de 100 % et jamais inférieur à 85 %. Menez aussi l’enquête : peut-être la SCPI effectue-t-elle des offres très agressives pour les deux premières années de location, ce qui peut booster son taux de remplissage mais mettre à mal sa trésorerie.
La fiscalité des SCPI
Il n’est pas toujours simple fiscalement d’investir dans des SCPI. Gardez bien en tête que les revenus que vous touchez avec une SCPI rentrent dans vos revenus fonciers. Ils sont donc soumis à votre tranche d’imposition sur le revenu, mais aussi aux prélèvements sociaux. Ceci peut donc sévèrement miner la rentabilité de votre investissement, notamment si vous êtes fortement imposable.
Pour contourner ce problème, vous pouvez utiliser le crédit bancaire comme levier. Investir dans une SCPI en nue propriété est aussi une bonne option, surtout si vous approchez de la retraite.
Les risques de la revente
Au moment de la revente, il y a également un risque de perte de rentabilité. En effet, contrairement à l’achat, la revente s’effectue sur un marché secondaire, avec des acteurs plus restreints. Ainsi, la valeur de revente n’est pas forcément équivalente à la somme investie.
C’est notamment ce qu’explique Étienne Brois, du cabinet Westsider Finance : “À la revente, le marché est moins liquide qu’à l’entrée, les parts ne sont pas toujours si faciles à vendre, ce dont les acheteurs ne sont pas toujours conscients”. Ceci explique que le taux de rotation de parts de SCPI soit très faible, inférieur à 2 %.
Le manque de transparence et les arnaques
Enfin, attention au manque de lisibilité et de transparence de nombreuses SCPI. Il n’est pas toujours simple de savoir dans quoi elles investissent précisément, mais il est important de bien vous renseigner avant d’investir.
Normalement, l’investisseur est protégé contre la fraude car les SCPI sont régulées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Mais vous pouvez tout de même être confrontés à certaines arnaques. Par exemple, le 15 mars 2019, l’AMF a émis une alerte sur l’entreprise Porto Immo SCPI qui collectait des fonds sans disposer des autorisations nécessaires. Et il ne s’agit pas d’un cas isolé.
Soyez donc très sélectifs sur le gestionnaire de la SCPI et renseignez-vous un maximum au préalable.
L’importance de la diversification
Comme pour toute démarche d’investissement, il est essentiel d’opter pour une stratégie de diversification. En effet, ne mettez pas tous vos oeufs dans le même panier. Il est recommandé d’investir dans plusieurs SCPI, évoluant dans des univers différents, afin de mutualiser le risque.
Par exemple, vous pouvez investir à la fois dans des bureaux et à la fois dans des commerces. Attention également à miser sur des emplacements différents, pas forcément tous situés dans la même ville.
La taxation de l’investissement en SCPI
Comment sont taxés vos investissements en SCPI ? Lors de la détention des parts, vous êtes taxés sur la base des revenus fonciers. Ainsi, vous êtes imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %, dont 6,8 % sont déductibles de votre assiette de l’impôt sur le revenu.
Comme pour la perception d’un loyer, vous devez effectuer une déclaration foncière. La valeur des parts est prise en compte pour établir votre impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Lorsque vous revendez vos parts de SCPI, vous êtes soumis à l’impôt sur les plus-values, avec un barème dégressif, jusqu’à une exonération au bout de 22 années de détention. Vous êtes aussi soumis aux prélèvements sociaux, aussi avec un barème dégressif et une exonération au bout de 30 années de détention.
Détenir des parts de SCPI au sein de votre assurance-vie
Si vous le souhaitez, vous pouvez également utiliser votre assurance-vie pour investir dans une SCPI. En effet, vous pouvez choisir des unités de compte contenant des SCPI.
Ceci vous permet de profiter de la fiscalité attractive de l’assurance-vie, d’un prix d’achat réduit et d’une liquidité plus importante. En revanche, vous ne bénéficiez que d’un choix limité de SCPI car seules 20 % d’entre elles sont éligibles pour l’assurance-vie. Les frais sont également plus élevés et vous écopez de pénalités en cas de sortie anticipée.
Acheter vos parts de SCPI en direct présente aussi un autre avantage majeur : vous pouvez les acheter avec un crédit bancaire, ce qui vous permet d’investir davantage.
Opter pour une SCPI en ligne
Pour vous lancer, vous pouvez vous tourner vers une SCPI en ligne. Le ticket d’entrée est souvent faible, dès 250 €, mais la souscription peut être fastidieuse, avec de nombreux documents à fournir. Ces produits vous laissent finalement assez seuls face à votre démarche d’investissement, ce qui n’est pas toujours simple. Attention notamment à certaines offres alléchantes qui cachent des frais de gestion conséquents qui viennent miner la rentabilité de votre placement.
Nous constatons toutefois l’essor de nouvelles offres qui tentent de redistribuer les cartes en simplifiant ces process. Investir dans une SCPI en ligne devrait s’avérer plus facile à l’avenir.
Ainsi, on voit que les SCPI sont un placement au rendement intéressant, permettant de faire fructifier son épargne. Il est toutefois important de bien prendre en compte les risques et inconvénients de ce placement, pas toujours très lisible.
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