L’investissement immobilier est souvent perçu comme un bon investissement pour développer son patrimoine et percevoir des revenus complémentaires.
Cette solution peut être très intéressante en la couplant avec l’effet de levier du crédit, ce qui en fait tout son attrait si vous débutez dans le développement de votre patrimoine.
Vous disposez d’une épargne ou d’une capacité d’emprunt ?
Vous pouvez envisager de développer votre patrimoine avec de la pierre.
Lorsque l’on parle d’investissement locatif, il est souvent question d’un bien sur lequel vous allez pouvoir percevoir les loyers.
Savez-vous cependant qu’il existe différentes solutions qui permettent de répondre à cet objectif de revenus complémentaires, aujourd’hui ou à terme ?
Il s’agira de ces deux grandes catégories d’investissement :
- l’investissement immobilier en direct
- l’investissement immobilier indirect
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Les solutions traditionnelles pour investir en immobilier
Dans cette partie, vous allez découvrir les différentes solutions d’investissement traditionnel en immobilier, présentant chacune ses avantages et ses inconvénients :
- l’achat d’un appartement ou d’une maison dans le but de le/la louer
- la location meublée gérée
Acheter un appartement ou une maison pour une mise en location
Pour investir en immobilier, la première chose à laquelle on pense est l’investissement dans une maison ou un appartement.
Vous achetez donc ici un bien immobilier que vous pourrez mettre en location.
Cet investissement vous permettra de potentiellement générer des revenus issus des loyers perçus.
Cela reste simple dans l’idée, mais un investissement immobilier n’est pas une chose anodine à prendre à la légère.
En fonction de votre situation et de vos objectifs patrimoniaux, vous allez pouvoir mettre en place des investissements, qui pourront être tout à fait intéressants comme totalement inadéquats.
Afin de bien débuter votre recherche d’investissement, la première question à se poser est : quels sont vos objectifs patrimoniaux ?
Deux autres types de questions doivent être traitées :
Vous souhaitez investir pour percevoir des revenus immobiliers immédiats ?
Vous souhaitez préparer votre retraite ou les études de vos enfants dans plusieurs dizaines d’années ?
Si vous souhaitez percevoir des revenus immobiliers immédiats, le crédit immobilier n’est souvent pas intéressant si les loyers ne compensent pas la charge de votre investissement.
Dans second temps, la question de la fiscalité est une notion importante ?
Avant d’investir en immobilier, il faut savoir que la perception de revenu foncier est la classe d’actif qui subit le plus fort taux d’imposition en France.
Nous avons par ailleurs l’un des plus forts taux d’imposition en Europe dans cette catégorie.
Si vous êtes fortement imposé, la fiscalité sur ces nouveaux revenus issus de vos locations pourra être de :
- 41% voir 45% au titre de l’impôt sur le revenu
- + 17,2% au titres des prélèvements sociaux
Il est donc intéressant de se pencher sur la question de cette fiscalité qui impactera le rendement d’environ 60%, dans cette situation.
Pour pallier cette pression fiscale, la location meublée a le vent en poupe.
Cette solution permet de mettre vos biens locatifs à disposition de vos locataires avec des meubles en quantité et en qualité suffisante pour y vivre.
Ce type de location est imposé en tant que bénéfice industriel et commercial (BIC), contrairement aux revenus fonciers classiques.
Cette catégorie peut vous permettre d’envisager un régime micro plus important ou un régime réel qui offre la possibilité d’amortir le bien.
Dans certaines situations, il est par exemple possible d’avoir des bénéfices imposables proches de 0 € (tant les charges qui peuvent être déduites sont importantes).
Vous l’aurez compris, la location meublée est la solution qui peut être très intéressante si l’opération est bien maîtrisée.
Il faut cependant prendre en compte le marché dans lequel votre bien sera situé et si les biens meublés correspondent à la demande.
C’est pourquoi il est intéressant de se tourner vers des solutions clés en main.
La location meublée gérée : une solution intéressante
Si vos objectifs sont par exemple de préparer votre retraite afin de percevoir des revenus complémentaires, ou encore de prévoir un retour en France en cas d’expatriation, il est souvent intéressant que votre bien immobilier soit entièrement géré.
Pour cela deux possibilités s’offrent à vous :
- mettre votre bien en gestion au sein d’une agence
- acquérir un bien en location meublée géré
Cette seconde solution peut être très avantageuse.
Il s’agira pour vous d’acquérir un bien immobilier situé dans une résidence de service.
Ce sera par exemple des biens dans des résidences étudiantes, des résidences de vacances ou encore des résidences séniors.
L’avantage ici est triple :
- Vous bénéficiez dans un premier temps de la fiscalité avantageuse de la location meublée.
- Dans second temps, vous n’avez pas à gérer le bien car vous allez signer un bail commercial directement avec le gestionnaire de la résidence.
- Et enfin, vous allez pouvoir diversifier votre patrimoine immobilier par rapport à une location sur un marché plus classique.
Concernant la gestion de ce type de biens vous allez signer un bail, non pas avec le ou les locataires mais avec le gestionnaire de la résidence.
Ce bail commercial souvent de long terme (généralement pour 9 à 12 ans), va prévoir l’ensemble de la relation entre vous et le gestionnaire :
- le loyer que va vous devoir le gestionnaire et son évolution dans le temps,
- les droits et obligations du gestionnaire en matière d’entretien et de gestion,
- vos obligations ou l’absence de devoir réaliser les gros travaux,
- …
Il s’agira donc ici de vous permettre de détenir un bien immobilier clé en main sans avoir à le gérer dans le temps.
Il convient cependant de bien faire attention à la qualité :
- du bien immobilier
- du gestionnaire
- de l’emplacement
- du secteur d’investissement
- du bail
La détention d’un bien immobilier en résidence de service peut être une bonne façon de diversifier votre patrimoine dans l’optique de percevoir des revenus complémentaires.
Comment investir indirectement en immobilier ?
Moins connu, mais tout à fait intéressant à détenir dans un patrimoine, l’investissement en immobilier indirect présente de nombreux atouts.
On va traiter ici des investissements sous la forme de parts :
- de société civile à prépondérance immobilière (SCI)
- de société civile de placement immobilier (SCPI)
- d’organisme civil de placement immobilier (OPCI)
La société civile à prépondérance immobilière (SCI)
Sur la notion des SCI, il peut exister deux types d’investissements :
- la création d’une SCI pour gérer votre patrimoine,
- l’achat de parts de SCI entièrement géré par un gestionnaire.
Couramment envisagée pour la détention de votre patrimoine immobilier, une SCI présente de nombreux avantages en matière de structuration de vos biens.
Avec ce type de société, il peut également être mis en place de nombreux montages en matière de transmission de votre patrimoine, d’optimisation de votre fiscalité (si on maîtrise les contraintes de l’impôt sur les sociétés), ou encore certaines possibilités de rachat de vos biens par la société pour générer un capital important (OBO ou LBO).
Vous l’aurez compris, la structuration de votre patrimoine est une solution qui peut présenter de nombreuses possibilités avantageuses. Il n’en reste pas moins des mécanismes complexes qu’il convient de maîtriser.
Cette solution doit être encadrée par des professionnels tant les erreurs qui peuvent être commises sont importantes.
Détenir une SCI présente donc l’avantage de pouvoir organiser votre patrimoine de façon sur-mesure si votre situation s’y prête.
Dans une seconde vision, il est intéressant de détenir des parts de SCI entièrement gérées.
Il s’agira ici d’un véhicule d’investissement immobilier détenant un certain nombre de biens.
Cette situation peut être assez proche à l’esprit des parts de société civile de placement immobilier (SCPI).
La société civile de placement immobilier (SCPI)
Les parts de société civile de placement immobilier ou SCPI sont des solutions qui deviennent de plus en plus courantes aujourd’hui.
Pour résumer la situation, vous allez devenir associé en achetant les parts d’une société.
Cette société détiendra des biens immobiliers et s’occupera, avec une société de gestion, des biens et des locataires.
En fonction du type de parts que vous allez détenir, vous pourrez percevoir régulièrement les loyers nets de charges (généralement au trimestre).
Ce type d’investissement immobilier présente également de nombreux avantages.
Tout d’abord, en matière de gestion, vous n’aurez rien à faire, ce qui peut présenter un intérêt quant à la volonté de préparer votre retraite par exemple.
La diversification de votre patrimoine est également un élément clé dans ce type de solution.
En effet, vous allez pouvoir détenir avec une seule part, un certain nombre de biens immobiliers ; sur différents secteurs géographiques (France, Paris, Grand Paris, Europe, …) ; sur différents secteurs d’investissement (Bureaux, Commerce, Hôtellerie, …).
Cette diversification présente l’avantage de limiter le risque de vacances locatives au regard du nombre de locataires par SCPI, mais également de limiter le risque, en investissant sur plusieurs secteurs.
Ce type d’investissement peut être réalisé comptant ou à crédit.
C’est une solution qui peut être particulièrement intéressante pour les petits épargnants mais également pour ceux qui auraient un endettement trop élevé pour financer un montant de bien plus classique.
Pour les patrimoines plus importants, l’intérêt va être en matière de diversification de votre patrimoine immobilier mais aussi dans la facilité de gestion de celui-ci.
À noter, si vous avez une pression fiscale importante, il est possible d’optimiser la fiscalité sur les revenus fonciers. Il est également possible d’investir dans des parts de SCPI dans de nombreux contrats d’assurance-vie.
Cette solution permet de limiter la pression fiscale sur les revenus fonciers, vous serez donc soumis à la fiscalité avantageuse des contrats d’assurance-vie, en cas de rachat.
Les parts investies dans un contrat d’assurance-vie restent cependant soumises à l’impôt sur la fortune immobilière.
Investir en part de SCPI démembrée
Vous souhaitez investir pour un objectif long terme sans avoir besoin de percevoir de revenu immédiat ou au contraire vous avez besoin d’un extra de revenu pour les 5, 10 ans à venir ?
C’est possible avec le démembrement de parts de SCPI.
Le démembrement de propriété est une notion juridique qui permet de “segmenter” le droit de propriété en deux entre :
- l’usufruitier
- le nu-propriétaire
Pour faire simple, l’usufruitier est la personne qui va pouvoir percevoir la totalité des revenus de la SCPI sur une période définie à l’avance, tandis que, le nu-propriétaire est la personne qui sera pleinement propriétaire à terme.
L’intérêt ici est la fraction du prix de vente.
Pour prendre un exemple : en payant 35% du prix des parts de SCPI, l’usufruitier va pouvoir percevoir 100% des revenus pendant 10 ans, tandis qu’en payant 65% de prix, le nu-propriétaire aura la totalité de la propriété dans 10 ans.
Cette solution présente donc un intérêt pour les deux investisseurs en fonction de vos objectifs patrimoniaux.
À noter, pour des enveloppes importantes, il est également possible de réaliser ce type d’investissement sur des biens en direct (appartement ou maison) comptant ou à crédit.
Pour conclure, en matière d’investissement immobilier, les solutions sont donc multiples et dépendent avant tout de vos objectifs et de votre situation patrimoniale.