Entrée en vigueur en France en 1967, la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) est l’acquisition d’un bien sur plans, avant ou durant sa construction. Elle permet au promoteur de prévendre les appartements ou lots qu’il construit et de financer les travaux au fur et à mesure de leur exécution. Ce mécanisme protège les acquéreurs en imposant au promoteur de donner des garanties solides. Sur LENDOPOLIS, nous proposons depuis peu aux particuliers d’investir directement, à leurs côtés, dans ce type de projet. Découvrez le fonctionnement de cette opération.
Comment se déroule une opération de promotion classique ?
On parle généralement de promotion immobilière ou de développement immobilier lorsqu’une personne (physique ou morale) acquiert un terrain afin d’y construire un bien (logements, bureaux, commerces…) dans le but de le revendre.
1. Phase d’étude du projet
Le promoteur va d’abord chercher un terrain ou foncier dans la zone où il souhaite développer un projet. Une fois la prospection réalisée, il entame la phase dite d’études. Ces études vont lui permettre de définir les contours du projet : Qu’est-ce que le Plan Local d’Urbanisme (PLU) autorise ? Quel est l’état du terrain (analyse géotechnique, analyse de la pollution…) ? Combien de lots va-t-il construire ? Combien vont coûter les travaux ?, etc. Il va s’appuyer sur différents prestataires (architectes, bureaux d’étude, géomètres…) pour élaborer un projet complet et maîtrisé.
Cette phase en amont est déterminante dans la décision du promoteur d’acquérir ou non le terrain, elle peut durer plusieurs mois voire plusieurs années et c’est durant celle-ci que le projet sera défini dans sa globalité.
2. Achat du terrain et obtention du permis
Une fois la phase d’étude réalisée et la stratégie définie, le promoteur va signer avec le vendeur du terrain une promesse de vente. Cette promesse de vente est généralement soumise à des conditions suspensives de financement et d’obtention du permis de construire. C’est donc lors de cette phase que le promoteur va soumettre aux autorités compétentes (la municipalité) ses demandes de droits à construire (permis de construire, permis d’aménager…). Le délai d’instruction va durer entre deux et trois mois, durant lesquels la demande sera analysée. En cas d’accord des services instructeurs de la mairie, le promoteur a l’obligation d’afficher le permis sur le site afin que les riverains puissent en être informés.
3. Consultation des entreprises et signatures des marchés
Lorsque le projet est défini, le promoteur rédige un Dossier de Consultation des Entreprises (DCE) pour signer les marchés travaux. Il y a deux modes de contractualisation avec les entreprises : en Tous Corps d’Etat (TCE) ou en Corps d’Etat Séparés (CES). Dans le premier cas, le promoteur signe un marché avec une société (entreprise générale) qui va être chargée de réaliser les travaux et de coordonner les différents lots (un lot représentant une nature de travaux : plomberie, menuiseries, gros oeuvre par exemple), en cas de fonctionnement en Corps d’Etat Séparés, le promoteur va signer autant de marchés que de lots de travaux. Une fois tous les marchés signés, il va pouvoir finaliser son budget d’opération et affiner la marge qu’il va réaliser.
4. Précommercialisation des biens : la VEFA
Les taux de pré-commercialisation demandés par les banques oscillent en général entre 40 et 60 % du total du programme.
C’est aussi lorsque le terrain est sous promesse que le promoteur va précommercialiser son projet. En effet, la banque qui va accompagner le promoteur lui impose d’avoir prévendu une partie des lots avant de se porter acquéreur définitivement. Les acheteurs vont donc réserver des lots « sur plans » et signer un contrat de réservation. Les taux de pré-commercialisation demandés par les banques oscillent en général entre 40 et 60 % du total du programme. C’est une manière de se prémunir du risque commercial et de s’assurer que le projet trouve un bon écho auprès des acquéreurs finaux. On parle alors de « Vente en l’état futur d’achèvement » (VEFA), qui permet aux acquéreurs de réserver un bien dont ils seront propriétaires une fois les travaux finis.
Ce système de vente est légalement encadré par le code de la construction et de l’habitation et impose la souscription d’une Garantie Financière d’Achèvement (GFA) par le promoteur. Celle-ci est généralement délivrée par la banque qui finance le projet et vise à garantir à l’acquéreur final que les travaux seront financés jusqu’au bout en cas de défaillance du promoteur.
Une fois que le promoteur a obtenu un permis purgé de tous recours, qu’il a signé ses marchés travaux, qu’il a précommercialisé une partie de son programme en VEFA (tout cela lui ayant permis d’obtenir un accord de financement et un accord de GFA), il peut procéder à l’acquisition définitive du terrain au travers d’un acte notarié.
Les principaux risques administratifs, techniques et commerciaux sont alors levés.
C’est précisément au moment de que va intervenir la collecte de financement participatif car c’est au moment d’acquérir le foncier que le promoteur doit mobiliser la plupart des fonds propres demandés par la banque.
5. Phase travaux
Les travaux commencent en général dès que le foncier a été acquis et les différents lots de travaux sont coordonnés par un Maître d’Oeuvre. Le modèle de la VEFA autorise le promoteur à appeler des fonds aux acquéreurs au fur et à mesure de l’avancement des travaux selon un échéancier prévu par le contrat de vente et encadré par la loi :
- 35% maximum du prix total à l’achèvement des fondations
- 70% maximum du prix total lorsque le logement est mis hors d’eau (pose de la charpente et du toit)
- et jusqu’à 95% du prix total à l’achèvement des travaux
- les 5 % restants sont versés à la livraison du bien
Ainsi, au moment de la livraison des lots, le promoteur (qui a continué de vendre ses lots pendant les travaux), a perçu l’intégralité du prix de vente de son programme et peut rembourser ses créanciers (banque, prêteurs et prêteuses LENDOPOLIS) et constate la marge de l’opération.