En 2017, la promotion immobilière a généré 4,31 milliards d’euros de chiffre d’affaires, ce qui en fait un des moteurs de l’économie française. Mais qu’est-ce vraiment que la promotion immobilière ? Comment fonctionne-t-elle ? Quelles sont les étapes de développement d’un projet ? Et quels sont les leviers de financement utilisés ? La promotion immobilière n’aura plus de secrets pour vous !
La promotion immobilière : qu’est-ce que c’est ?
Les promoteurs immobiliers sont les entreprises dont l’activité principale est de réaliser des opérations immobilières. Il s’agit donc de toutes les sociétés qui construisent ou réhabilitent des produits immobiliers comme ceux-ci :
- des logements
- des bureaux
- des locaux commerciaux
- des résidences de tourisme
- des infrastructures dédiées aux loisirs
- des résidences avec des services (comme une maison de retraite, par exemple)
- des opérations d’aménagement
Les biens immobiliers produits dans le cadre de la promotion immobilière sont destinés à être vendus à des acquéreurs qui utiliseront le bien ou qui le mettront en location, tout en restant propriétaires.
Sur le marché de la promotion immobilière, les logements représentent environ 80 % des transactions. Parmi ces logements, 85 % sont des immeubles résidentiels.
La promotion immobilière est une activité relativement récente. En effet, elle s’est développée en France à la fin des années 1950, au cours des Trente Glorieuses. C’est lors de cette période que la demande pour des logements en ville a explosé. C’est également à cette époque qu’une part plus grande de la population a pu accéder à la propriété, grâce à l’augmentation du niveau de vie et à un accès plus facile au crédit bancaire.
Le promoteur immobilier
Le promoteur immobilier est le chef d’orchestre d’une opération immobilière, c’est-à-dire qu’il gère tout le projet dans son ensemble et réunit les financements nécessaires à sa réalisation. Il s’agit toujours d’une société privée.
Soit l’opération immobilière est réalisée directement par cette société, soit cette dernière crée une structure juridique spécifique pour chaque projet. Il s’agit généralement d’une structure appelée SCI (Société Civile Immobilière).
Les grands acteurs du secteur de la promotion immobilière peuvent avoir une structure plus complexe. Ils peuvent notamment avoir une filiale par région ou par activité (logements, bureaux, gestion locative, etc.).
Les grandes étapes d’un projet de promotion immobilière
Il existe plusieurs grandes étapes dans un projet de promotion immobilière. On peut notamment citer :
- la recherche et l’évaluation du terrain à acquérir
- le montage de l’opération de promotion immobilière, avec notamment la recherche de financements
- l’achat des travaux
- le suivi quotidien de l’opération
- la commercialisation de l’opération
- la livraison des biens
La réglementation de la promotion immobilière
La promotion immobilière est une activité encadrée très étroitement, notamment dans le secteur du logement. On compte notamment trois textes majeurs :
- la loi du 3 janvier 1967 qui réglemente la vente d’immeubles à construire
- la loi du 16 juillet 1971 qui réglemente les opérations effectuées par les sociétés de construction
- la loi du 4 janvier 1978 sur la responsabilité et l’assurance dans le domaine de la construction
Les professionnels de la promotion immobilière sont liés à leurs clients par un de ces contrats :
- un contrat de promotion immobilière
- un contrat de construction de maisons individuelles
- un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), ce qui correspond à la vente sur plans
Le financement d’une opération de promotion immobilière
L’activité de promotion immobilière implique des besoins de financement conséquents. En effet, il faut supporter les premiers engagements, comme l’achat du terrain, mais aussi les potentiels aléas liés au développement du projet. Ce financement provient de trois ou quatre sources.
Estimer les besoins en financement
Avant d’aller faire appel aux différentes sources de financement, le promoteur doit calculer si l’acquisition du terrain va lui permettre de réaliser des bénéfices. On utilise alors une méthode “à rebours” : le promoteur immobilier soustrait toutes les dépenses à venir du chiffre d’affaires prévisionnel. Il obtient ainsi la marge prévisionnelle. Il peut ainsi évaluer son budget.
Cet exercice est complexe car le promoteur immobilier doit anticiper le prix de vente des biens dans 2 ou 3 ans. Il doit également estimer correctement le coût global de l’opération.
Le financement bancaire
Premier acteur du financement des opérations de promotion immobilière : les banques. Elles fournissent une avance de trésorerie sous forme de prêt, à moyen terme. Ces fonds permettent de financer l’achat du foncier ainsi que les premières dépenses (études, architecture, début des travaux…).
Généralement, ce crédit couvre au maximum 40 % des besoins en financement de l’opération. Il n’est accordé que si le promoteur immobilier peut financer 20 % de l’opération en fonds propres. Enfin, le financement bancaire ne peut intervenir que si le permis de construire a déjà été obtenu.
Les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA)
Les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) sont les ventes réalisées sur plan. Il s’agit d’une spécificité française. Ainsi, les acquéreurs paient leur bien au fur et à mesure de sa construction. Ces rentrées d’argent pour le promoteur sont réinjectées dans le financement de l’opération pour réaliser le projet.
L’échelonnement des paiements se répartit comme ceci :
- Un dépôt de garantie qui représente moins de 5 % pour une réalisation dans les 24 mois et moins de 2 % si l’opération durera plus de 24 mois.
- Un versement à l’achèvement des fondations pour atteindre 35 % maximum du montant du bien.
- Un versement au moment de la mise hors d’eau, c’est-à-dire la pose de la charpente et du toit, pour atteindre 70 % maximum.
- Un versement au moment de la mise hors d’air, c’est-à-dire la pose des menuiseries extérieures, pour atteindre 80 % maximum.
- Un versement lors de la constatation des finitions pour atteindre 95 % minimum.
- Le versement des 5 % restants au moment de la livraison du bien conformément au contrat de vente.
Les ventes en VEFA représentent généralement 40 % du financement d’un projet de promotion immobilière. Les banques exigent souvent une précommercialisation de 50 % des lots en valeur pour accorder un crédit au promoteur immobilier.
Pour pouvoir vendre ses lots en VEFA, le promoteur doit obtenir une garantie financière d’achèvement des travaux (GFA) auprès d’une banque. Elle assure aux acquéreurs la livraison de l’immeuble, même en cas de défaillance du promoteur.
Les fonds propres
Les fonds propres sont le troisième pilier du financement de la promotion immobilière. Il s’agit de la partie que le promoteur finance lui-même.
Le promoteur immobilier cherche à réduire au maximum la part de fonds propres qu’il investit dans un projet car celle-ci reste immobilisée tout au long de l’opération, ce qui peut le freiner au moment de se lancer dans d’autres projets en parallèle. Aussi, en réduisant sa part de fonds propres dans l’opération, il minimise son exposition au risque. Mais, pour obtenir un prêt bancaire, il doit financer au moins 20 % de l’opération en fonds propres.
En minimisant la part de fonds propres investie, le promoteur immobilier cherche à provoquer un effet de levier. Il s’agit du fait de s’endetter pour augmenter sa capacité d’investissement. Ainsi, les bénéfices obtenus grâce à l’endettement sont plus importants que l’endettement initial, ce qui rend l’opération intéressante.
Le financement participatif, un outil pour compléter les fonds propres
Afin de minimiser la part de fonds propres investie, les promoteurs immobiliers peuvent se tourner vers d’autres acteurs pour financer une part de leurs fonds propres. Le financement participatif immobilier est l’un de ces leviers.
Ainsi, le promoteur peut lancer une campagne de financement participatif sur une plateforme semblable à Lendopolis. Les montants collectés viennent compléter ses fonds propres afin d’atteindre la part de 20 % demandée par les banques.
Par exemple, un promoteur peut financer 10 % de l’opération avec ses fonds propres et 10 % avec une opération de financement participatif, ce qui lui permet d’atteindre le seuil de 20 %.
Les facteurs clés de réussite d’une opération de promotion immobilière
Maintenant que vous savez tout sur le financement des opérations de promotion immobilière, qu’est-ce qui fait la réussite d’un projet ? Tout d’abord, la commercialisation rapide des lots aux conditions de prix définies dans les prévisions budgétaires permet d’obtenir les fonds nécessaires et de tenir son budget.
La réussite est souvent liée au choix du terrain : avoir une localisation intéressante, un bon environnement, un terrain simple à construire, etc. Elle dépend aussi beaucoup de la conception, des choix architecturaux et du déroulement de l’opération.
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