On estime qu’il manque environ 150 000 logements supplémentaires en France par an. Ceci fait donc de l’immobilier un marché porteur en termes d’investissement. Mais quel placement choisir ? L’essentiel est de trouver celui qui correspond à vos attentes ainsi qu’à vos besoins, que ce soit en termes de rendement, de niveau de risque ou de durée d’investissement. Voici notre sélection de 10 des meilleurs investissements immobiliers disponibles sur le marché.
L’investissement locatif dans le cadre de la loi Pinel
Si vous vous intéressez à l’investissement immobilier, vous avez sûrement déjà entendu parler de la loi Pinel. Le concept est simple : si vous réalisez un investissement locatif dans certains logements neufs, vous pouvez bénéficier de réductions d’impôts attractives. Ces réductions peuvent aller jusqu’à 21 % de la valeur du bien immobilier.
Ce dispositif est donc très intéressant si vous êtes imposable et que vous souhaitez vous constituer un capital, plutôt d’ici 10 ans. Attention toutefois à ne pas voir cet investissement uniquement comme un outil d’optimisation fiscale. En effet, vu qu’il s’agit d’un investissement immobilier, il est important de faire attention aux paramètres habituels : l’emplacement, la qualité du bien, la demande locative, etc. Si le prix de la revente n’est pas à la hauteur de vos espérances, vous n’obtiendrez pas les gains espérés, malgré l’optimisation fiscale.
Et avec un bien locatif neuf, il faut faire très attention au risque de moins-value. En effet, les biens sont initialement assez chers et ils perdent un peu de leur valeur une fois achetés car ils perdent alors leur qualité de “neuf”. Si le produit n’est pas attractif, le rendement peut donc être plutôt faible. À bien étudier avant de se lancer, donc.
L’investissement locatif dans le cadre de la loi Malraux
La loi Malraux est un dispositif qui vous permet d’investir dans des biens à caractère patrimonial et qui sont situés au sein du coeur historique des villes. Le but de cette loi est de permettre de rénover les immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain (ZPPAUP).
Quel intérêt pour vous ? Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts allant de 22 % à 30 % du montant des travaux réalisés, sous certaines conditions d’éligibilité, avec un plafond annuel de 100 000 € de travaux. Cette réduction d’impôts ne va pas sans obligations : vous devez mettre le logement en location dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux et continuer à le louer pendant au moins 9 ans.
Investir dans une location meublée non professionnelle (LMNP)
Et si vous deveniez propriétaire d’une chambre en résidence étudiante ou d’une chambre en EHPAD (maison de retraite) ? Ce type d’investissement immobilier est assez attractif. En effet, il vous permet de bénéficier de revenus complémentaires. Le rendement en lui même est intéressant, tournant autour de 3,8 % bruts annuels pour les résidences senior et de 4 % pour les EHPAD et les résidences étudiantes.
Combien faut-il débourser ? La chambre étudiante est le bien le plus accessible, souvent disponible pour un montant tournant autour de 100 000 € HT. Quoi qu’il en soit, vous pouvez choisir d’acheter un bien neuf ou de le racheter à un autre propriétaire.
Pour ce type de placement, il est important de bien prendre en compte tous les critères classiques qui comptent lors d’un investissement immobilier, mais pas seulement. En effet, vous devez impérativement prêter attention à la qualité du gestionnaire. Par exemple, certains peuvent choisir de réduire le montant des loyers en cours de route, ce qui aura un impact très fort sur la rentabilité de votre investissement immobilier.
Dans le cas des résidences senior, nous vous conseillons également de ne choisir que des biens situés en centre-ville de grandes agglomérations. En effet, ce sont ceux qui ont la meilleure rentabilité car la demande y est forte.
Comment fonctionne la défiscalisation avec les investissements dans une Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) ? C’est le régime de défiscalisation Censi-Bouvard qui s’applique. Ainsi, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 11 % hors taxe du prix d’acquisition du bien, avec un plafond de 300 000 € pour le prix d’acquisition. Cette réduction s’étale de façon linéaire sur 9 ans.
En contrepartie de cette défiscalisation, le bien doit rester meublé sur toute la durée de la réduction d’impôt, soit pendant 9 ans. Les loyers sont alors soumis au système des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui adoucit la fiscalité de vos revenus locatifs.
Investir dans les SCPI de rendement
Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. Il s’agit d’un intermédiaire qui acquiert des biens immobiliers, à usage professionnel uniquement. Elle propose ensuite à des investisseurs d’en acquérir des parts pour obtenir un rendement, comme s’il s’agissait d’actions boursières. Lorsque vous prenez des parts, vous devenez ainsi associé de la SCPI. À ce titre, vous percevez des revenus réguliers, en fonction de votre investissement.
Avec l’investissement en SCPI, vous n’avez pas besoin de vous charger de la gestion locative : c’est le gestionnaire qui s’en occupe. Le rendement brut tourne autour de 4 %, avec certaines pointes à 10 % pour certains produits. Le ticket d’entrée peut aller de quelques centaines d’euros à plusieurs milliers d’euros, selon la SCPI. Ainsi, investir dans une SCPI vous reviendra moins cher que d’acquérir un bien immobilier.
Ce placement immobilier a connu un très fort succès au cours des dernières années. Au premier trimestre 2019, la collecte des SCPI a augmenté de 79%. Plusieurs raisons peuvent expliquer ce succès : il est très simple d’acheter des parts d’une SCPI et il n’y a pas de gestion à effectuer. Autre point fort notoire : avec la SCPI, le risque locatif est dilué vu qu’elle est composée de plusieurs biens immobiliers (commerces, bureaux, etc.). Ainsi, le risque de vacance locative ou d’impayé est amoindri. Enfin, grâce à l’investissement dans une SCPI, vous touchez directement un complément de revenu à intervalles réguliers.
En revanche, attention à bien choisir votre gestionnaire. Par exemple, prêtez bien attention au taux d’occupation des biens immobiliers. Autre règle d’or : comme pour tout investissement, la diversification est de mise. Ainsi, privilégiez les biens qui sont utilisés à divers effets, avec à la fois des bureaux, mais aussi des commerces. C’est ce qui vous aidera à vous protéger des fluctuations de chaque marché.
Ce placement a également un autre défaut : les frais de gestion et de souscription sont assez élevés, généralement entre 9% et 12%. Ceci peut donc avoir un impact négatif sur sa rentabilité.
Envie de profiter d’un régime fiscal plus intéressant ? Vous n’êtes pas obligé d’investir dans une SCPI en direct, vous pouvez choisir de le faire via votre contrat d’assurance-vie. Ainsi, vous bénéficierez du régime fiscal avantageux de l’assurance-vie.
Les SCPI en démembrement
Lorsque vous investissez dans une SCPI, une option moins connue existe : vous pouvez choisir une SCPI en démembrement. Qu’est-ce que c’est ? Avec cet investissement, la SCPI devient propriétaire de la nue-propriété, c’est-à-dire qu’elle possède le bien mais qu’elle n’en a pas l’usufruit, détenu par une autre personne pour une durée définie à l’avance. Ainsi, vous pouvez investir via une SCPI pour posséder une partie de la nue-propriété d’un bien.
Quel intérêt ? Vous pouvez devenir propriétaire de ces parts à un prix inférieur à la valeur de leur part en propriété totale. En revanche, vous ne touchez pas de rente avant que la SCPI récupère la pleine propriété du bien. Mais ceci peut être avantageux fiscalement pour vous : vu que vous ne percevez pas de revenus complémentaires, vous ne payez pas d’impôts sur ce placement.
L’achat d’un bien en démembrement de propriété
Avec le démembrement, vous n’êtes pas obligé d’investir via une SCPI. En effet, vous pouvez investir à titre personnel. Le principe est similaire : vous achetez un bien sans en avoir l’usufruit pendant une durée déterminée. Vu que vous ne touchez pas de revenus complémentaires tout au long de cette durée, vous n’alourdissez pas votre niveau d’impôt. Ce placement immobilier vous permet d’acheter des biens d’excellente qualité, à des prix jusqu’à 40 % plus bas que les prix du marché.
Investir dans un parking
Vous avez envie de réaliser un investissement immobilier ? Vous pouvez vous tourner vers l’achat de parkings pour ensuite les louer. Ce placement vous propose des tickets d’entrée assez accessibles, entre 5 000 € et 30 000 € environ, selon la ville et les quartiers. À Paris, vous pouvez espérer une rentabilité de 4 à 6 % par an.
Investir dans un parking présente un avantage majeur : vous n’avez pas de travaux d’entretien ou de rénovation à effectuer, contrairement à un investissement locatif classique. En revanche, les frais de notaire peuvent être assez élevés par rapport au montant faible de la transaction. Ainsi, pour les amortir, il faut conserver le bien assez longtemps. Faites également attention au fait que les revenus que vous percevez sont assujettis au régime des revenus fonciers. Ils sont donc taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux. En revanche, s’ils sont inférieurs à 15 000 € par an, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 30 % dans le cadre du régime du micro-foncier.
Afin d’améliorer votre rentabilité locative, il est préférable d’investir dans un box fermé. En effet, vous pourrez ainsi percevoir un loyer 10 à 20 % supérieur par rapport à une simple place souterraine.
La location meublée dans l’ancien
Vous souhaitez réaliser un investissement locatif, sans forcément passer par les dispositifs spécifiques que nous avons cité précédemment ? Vous pouvez envisager de vous tourner vers une location meublée dans l’ancien. En effet, la location meublée vous permettra de louer votre bien 10 à 20 % plus cher. Vous pourrez trouver un locataire pour une longue durée, ce qui sera plus intéressant que la location courte durée. En effet, le risque de vacance locative sera moindre, votre bien s’usera moins vite et vous aurez moins de gestion à effectuer.
Attention toutefois à la concurrence, il est important de vous démarquer. Le décret du 31 juillet 2015 a établi une liste des éléments mobiliers à fournir dans une location meublée, mais il vaut mieux fournir plus que le strict minimum. Ainsi, votre bien sera réellement attractif sur le marché. Soyez également conscient du poids des charges car elles peuvent miner votre rentabilité.
Et pourquoi se tourner plutôt vers l’ancien que vers le neuf ? C’est bien simple, un logement ancien vous coûtera généralement moins cher à l’achat, surtout si des rénovations sont à prévoir.
Le viager occupé
Le viager occupé est un investissement immobilier qui attire les Français. En effet, on compte 5000 transactions par an en France selon le réseau de conseillers patrimoniaux Renée Costes Viager. Avec l’augmentation de la durée de vie et la baisse des pensions de retraite, ce placement immobilier est promis à un bel avenir.
Le concept est simple et assez similaire au démembrement : vous achetez un bien auprès d’une personne qui en conserve l’usufruit jusqu’à son décès. À l’achat, vous effectuez une partie du paiement, appelée le bouquet, puis vous versez une rente mensuelle au vendeur jusqu’à sa mort. Ensuite, le bien est totalement à vous.
Avec le viager, il n’y a pas d’intermédiaire bancaire : vous n’achetez pas à crédit, vous payez chaque mois une rente directement auprès du vendeur. En revanche, le prix du bien est aléatoire car vous ne savez pas pendant combien de temps vous allez payer votre rente. Si vous possédez une trésorerie suffisante pour payer le bouquet à l’achat et que vous souhaitez épargner en vue de votre retraite, il peut s’agir d’un bon placement, complémentaire de vos autres plans d’épargne retraite.
Le financement participatif immobilier
Le financement participatif immobilier est un type de placement en vogue. Cet investissement immobilier permet à des particuliers de cofinancer, aux côtés d’acteurs bancaires, des projets immobiliers, de type promotion immobilière. Les promoteurs immobiliers font appel à ce type de financement afin de financer leur part de fonds propres dans leurs projets. Ce placement est très intéressant, notamment en termes de rentabilité, pouvant atteindre les 10 % bruts annuels, selon les opérations. En revanche, comme pour tout placement, la forte rentabilité est accompagnée d’un risque de perte en capital et il ne faut donc pas investir toute votre épargne dans ce placement.