Investissement locatif : comment obtenir un prêt sans apport ?

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier avec un prêt sans apport personnel, sachez que c’est possible. Pour toute personne qui achète un bien pour le mettre en location, le prêt sans apport peut s’avérer intéressant puisqu’il permet de profiter d’un effet de levier pour se constituer un patrimoine immobilier sans avoir besoin d’investir une partie de son épargne.

Comprendre ce qu’est un crédit immobilier sans apport 

« Quel est le montant de votre apport ? » Voilà une des premières questions que votre banquier risque de vous poser lors d’un rendez-vous pour une étude de financement. Il fait alors référence à la somme d’argent que vous placez sur la table, de votre poche, pour financer votre bien immobilier. Généralement, il s’agit d’environ 10% du prix du logement, et beaucoup pensent que si vous ne pouvez pas les avancer, le prêt vous sera refusé. C’est pourtant faux !

Si la banque demande généralement un apport, c’est pour s’assurer du fait que les frais de notaire et de garantie (qui ne sont pas récupérables en cas de saisie du bien) seront couverts dans le cas où vous n’arrivez pas à rembourser votre prêt. C’est pourquoi elle sera plus réticente à vous accorder un prêt sans cette sécurité minimale. Cependant, il n’est pas impossible d’obtenir un crédit sans apport-loin de là ! Il faut simplement montrer patte blanche en présentant un dossier quasi-irréprochable. Faites une simulation sur un simulateur en ligne pour avoir une estimation gratuite en quelques minutes.

Les banques vont regarder vos relevés de comptes des 3 derniers mois ; veillez à ne pas être à découvert pendant cette période. Si vous avez une épargne important, il est encore plus avantageux de choisir un prêt sans apport. En effet, le rendement de cette dernière peut dépasser le coût des intérêts (qui sont particulièrement bas en ce moment) et vous gagnerez ainsi de l’argent !

Savoir si vous êtes éligible au prêt sans apport 

Pour obtenir un crédit sans apport, il faut remplir certaines conditions : le financement doit être destiné à l’acquisition d’une résidence principale par un primo-accédant dont le profil est évolutif. Si cet achat vous permet de ne plus payer de loyer, la banque sera plus encline à vous accorder le prêt. Enfin, si vous disposez d’une épargne, cela améliorera la qualité de votre dossier et vos chances de décrocher le crédit !

Un locataire avec un projet cohérent et bien ficelé peut également bénéficier d’un financement à 110% pour un investissement locatif. Ce type de crédit est plutôt accordé aux clients qui possèdent déjà une résidence principale, mais il ne leur est pas réservé. En effet, le souci principal des banques est de faire attention à ce qu’un investissement ne vous endette pas excessivement. De cette manière, vous ne serez pas bloqué le jour où vous souhaitez acheter votre résidence principale.  Si votre projet présente des garanties de sécurité, comme l’épargne, c’est encore mieux ! Vous pouvez faire appel à un courtier immobilier pour être conseillé et trouver le meilleur prêt pour votre investissement.

Profiter de l’effet levier du crédit

Dans les dernières années, les taux d’emprunt ont atteint des niveaux historiquement bas, parfois inférieurs à 1%. Il devient ainsi vraiment avantageux de souscrire à un prêt.

Lorsque vous décidez d’investir dans un bien locatif, votre objectif est de maximiser votre rendement locatif. Pour cela, il vous faut pouvoir acquérir rapidement des biens de valeur. L’effet levier de crédit vous permet précisément d’augmenter votre patrimoine immobilier à grande vitesse : ainsi, vous profitez d’un rendement élevé.

Pour profiter du plus haut rendement, il est important de ne pas payer trop d’impôts. Or, les intérêts d’un emprunt sont précisément déductibles du revenu foncier. Ainsi, plus vous empruntez pour financer votre bien immobilier, plus vous obtenez de réductions d’impôts.

Tirer parti de la défiscalisation

Vous l’avez bien compris : les intérêts de votre crédit permettent de diminuer votre imposition sur le loyer perçu. Deux cas de figure :

• En location vide, plusieurs charges sont déductibles du loyer que vous percevez : les travaux et intérêts liés à votre investissement locatif en font partie. Si vos charges sont supérieures au loyer que vous percevez, on dit que vous êtes en déficit foncier. Les revenus totaux que vous déclarez sont alors réduits, et vos impôts également.
  • Parmi les autres frais que vous pouvez déduire, on trouve :
    • Les frais de gestion
    • Les primes d’assurances loyers impayés
    • Les provisions pour charges de copropriété
    • Les travaux d’amélioration, l’entretien et les réparations
    • Les intérêts d’emprunt
• En location meublée, deux choix de régime s’offrent à vous. D’une part, le régime loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui vous permet de déduire vos charges de vos revenus locatifs. D’autre part, le régime de location meublé professionnel (LMP) vous donne la possibilité de comptabiliser vos charges comme déficit que vous pouvez soustraire à vos revenus totaux.

La loi Pinel, mise en place par l’Etat pour favoriser l’investissement locatif, vous permet de bénéficier d’une forte défiscalisation liée à votre immobilier locatif. La réduction d’impôts peut représenter des économies allant jusqu’à 21% de la valeur totale du bien défiscalisé !

Exemple :

Si vous achetez un bien à 100 000 € que vous mettez en location pendant 6 ans, vous bénéficiez d’une réduction de vos impôts de 12 000 € sur la durée totale de location soit 2000 € par an. 

Pour résumer :

• Il est tout à fait possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport, notamment pour l’achat d’un bien locatif
• Les taux d’emprunt historiquement bas rendent l’utilisation de l’argent emprunté plus avantageux que la consommation de votre épargne
• L’effet de levier du crédit est un outil formidable pour se constituer un patrimoine immobilier. Le maximiser via un investissement sans apport est encore plus avantageux !