Selon l’INSEE, le taux d’épargne des ménages devrait atteindre plus de 20 % en 2020, ce qui est un record depuis 1978. Ainsi, de nombreux épargnants envisagent de se tourner vers un investissement immobilier locatif. Alors, quelles sont les meilleures villes où investir en France ? Découvrez nos différentes recommandations pour un investissement réussi.
Estimer la rentabilité locative d’un bien
Avant de vous lancer dans un investissement locatif, il est essentiel de bien estimer la rentabilité locative du bien que vous convoitez. En effet, ceci vous permettra de savoir si cet investissement est pertinent ou non par rapport à ce que vous recherchez en termes d’investissement. Pour cela, vous avez besoin d’estimer les loyers que vous pourrez percevoir et de les rapporter au prix d’achat du bien. Mais la rentabilité locative nette dépend également de vos impôts, de votre prêt immobilier, des charges locatives et des différents frais de gestion. Il faut donc tout bien prendre en compte pour ne pas avoir de surprises.
Si vous souhaitez en savoir plus, découvrez comment estimer la rentabilité locative d’un bien.
Le risque locatif
Pour minimiser le risque lors d’un investissement locatif, il est essentiel de vous assurer que la demande pour votre bien sera élevée. C’est ce qui vous permettra de diminuer au maximum la vacance locative, principal risque lié à un investissement locatif. Ainsi, certaines villes peuvent offrir des rentabilités qui sont alléchantes à première vue, mais la demande n’étant pas si forte, vous risquez d’avoir du mal à trouver des locataires. Gardez donc bien ce point en tête !
Vue d’ensemble des meilleures rentabilités en France
Selon le baromètre du site Meilleursagents.com, Aubervilliers, Pantin et Bordeaux sont les villes les plus attractives, avec un risque locatif très faible (1,5) et des rentabilités à 6,7 % pour Aubervilliers, 4,8 % pour Pantin et 3,7 % pour Bordeaux.
À Saint-Etienne, la rentabilité atteint 9,8 % mais le risque locatif est élevé. Ainsi, il s’agit d’un très bon investissement si vous arrivez à louer le bien, mais il n’est pas toujours simple de trouver des locataires. D’autres villes sont dans la même catégorie que Saint-Etienne comme Béziers, Bourges, Limoges, Mulhouse et Sarcelles. Comment expliquer ce phénomène ? Les causes peuvent être un taux de chômage élevé, un revenu moyen faible ou encore une demande locative faible en raison d’un parc HLM important.
Un autre groupe de villes propose quant à lui une rentabilité faible, mais couplée avec un risque faible. C’est notamment le cas de Lyon, Levallois-Perret, Boulogne-Billancourt, Neuilly-sur-Seine et Versailles. Le prix de la pierre y est élevé, ce qui tire la rentabilité à la baisse, mais la demande y est très élevée.
Enfin, certaines villes se distinguent par un risque locatif particulièrement faible, avec des rentabilités intéressantes. Parmi elles, on compte Rennes, Toulouse, Nantes et Bordeaux. En région parisienne, les villes avec le moins de risque locatif sont Aubervilliers, Saint-Denis et Pantin, notamment dopées par la croissance du Grand Paris.
Focus sur les grandes villes françaises les plus attractives
Passons maintenant en revue les grandes villes de France qui attirent les Français en quête d’un investissement locatif et leurs différents points forts.
Nantes
Nantes est une ville très attractive pour l’investissement locatif. Elle bénéficie notamment d’une bonne qualité de vie, bénéficiant également d’un emplacement à proximité de Paris et de l’océan. Elle a également été labelisée Capitale Verte Européenne et élue première ville de France où il fait bon travailler par L’Express. Enfin, il s’agit d’une ville dynamique, avec de grands projets d’aménagement urbain et une croissance démographique positive au cours des dernières années. Sa population étudiante en fait également une ville de choix pour un investissement locatif.
En moyenne, le rendement locatif y tourne autour de 5 %. Les délais de vente sont en baisse : vous devriez pouvoir trouver un acheteur en un mois en moyenne, lorsque vous voudrez vous séparer de votre bien. En termes d’offre, vous pourrez acheter dans le neuf ou l’ancien, à votre convenance.
Rennes
Rennes est également une étoile montante de l’investissement immobilier. Elle a été élue première des villes francophones où il fait bon vivre et deuxième des villes où il fait bon travailler par L’Express. En effet, Rennes bénéficie d’un marché de l’emploi dynamique, tout en étant une ville étudiante, ce qui permet donc d’assurer une bonne demande locative. Rennes est notamment très intéressante si vous souhaitez investir en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ou en loi Pinel.
Toulouse
Toulouse bénéficie d’un marché de l’immobilier dynamique. En effet, il s’agit de la 4e ville Française en termes de nombre d’habitants, avec un marché de l’emploi florissant, notamment grâce à l’industrie aéronautique et aérospatiale. En 10 ans, Toulouse a attiré 60 000 nouveaux habitants. Sa population étudiante est également conséquente, avec 100 000 étudiants. Globalement, les tarifs à l’achat sont assez raisonnables, ce qui permet de dégager une bonne rentabilité. Enfin, le système de transports est assez efficace et une troisième ligne de métro verra le jour en 2025.
Angers
Angers est une ville où les étudiants représentent 20 % de la population. C’est également un des principaux centres économiques de la région Ouest, avec un nombre croissant de création d’emplois. Elle permet également de bénéficier d’une bonne qualité de vie. Elle a même été labélisée “Ville verte de France”. De nombreux atouts pour s’assurer d’une bonne demande locative !
Bordeaux
Bordeaux attire de plus en plus d’investisseurs immobiliers. Elle offre un cadre de vie agréable et le TGV la place à 2h de Paris. Elle bénéficie également d’un important dynamisme démographique. En effet, on estime que Bordeaux comptera 1 million d’habitants d’ici 15 ans. En revanche, les prix à l’achat sont élevés. Dans certaines parties du centre-ville, ils peuvent même atteindre 10 000 € du mètre carré, ce qui vient forcément réduire votre rentabilité locative. Mais la demande est très élevée, ce qui en fait un placement assez sécuritaire. En effet, il ne faut que 16 jours en moyenne pour trouver un locataire.
Strasbourg
Strasbourg est une ville qui a de nombreux atouts pour réaliser un investissement locatif ! En effet, elle attire de nombreux touristes et étudiants, tout en étant une ville importante sur le plan européen. Elle offre une bonne qualité de vie avec ses nombreux espaces verts, tout en étant dynamique avec d’importants projets d’aménagement. Son emplacement stratégique, limitrophe de l’Allemagne et à proximité de la Suisse, favorise fortement son développement économique, ce qui offre de belles perspectives.
Lille
À Lille, les prix immobiliers ont augmenté de 20 % en 19 ans. Située à une heure de Paris et proche de Bruxelles, elle possède une vraie place stratégique. Sa population étudiante (30 000 étudiants rien qu’à l’Université Catholique) vous permettra facilement de trouver des locataires. Point important : à Lille, 75 % des habitants sont locataires.
Lyon
Lyon occupe également un emplacement stratégique, à 2 heures de Paris et de Genève. En termes de PIB, il s’agit de la deuxième région en France après l’Ile de France. Sur le plan économique, la ville est très dynamique et elle attire de plus en plus d’habitants. Il s’agit également de la deuxième ville étudiante de France, avec 150 000 étudiants. En revanche, les prix de l’immobilier y sont en augmentation constante (+64 % en 10 ans), ce qui vient tirer à la baisse le rendement locatif si vous investissez maintenant. Mais ne perdez pas de vue que ceci peut vous offrir des perspectives intéressantes en termes de plus-value à la revente.
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