Vous envisagez de faire l’acquisition d’un bien immobilier ? Dans cet article, nous aidons les futurs propriétaires à mieux comprendre les enjeux d’un investissement immobilier locatif, grâce aux conseils de Flatlooker, agence immobilière en ligne. Comment calculer la rentabilité d’un tel placement immobilier ? Comment faire de son investissement une réussite et ainsi optimiser ses revenus locatifs ? Tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer dans l’investissement immobilier locatif.
La rentabilité locative : qu’est-ce que c’est ?
Avant de débuter votre projet d’achat locatif, prenez le temps d’en définir clairement les objectifs. Tous les investissements immobiliers n’ont pas les mêmes visées, ni les mêmes clés de succès. Ce n’est pas la même chose, par exemple, d’investir dans un studio parisien et dans une grande maison de campagne : pas le même rendement, pas la même durée de remboursement, et surtout pas le même risque.
La première étape consiste à différencier clairement la rentabilité d’un investissement, sur le long terme, et le rendement, qui se calcule quant à lui sous forme de cash flows mensuels.
La rentabilité sert à déterminer si l’investissement aura, à son terme, apporté une plus-value au porteur du projet. Par conséquent, le taux de rentabilité désigne ce que l’investisseur espère gagner dans l’opération.
Cela dit, la notion de rentabilité ne suffit pas à se lancer, ou non, dans un projet d’investissement immobilier. Pour ce faire, il convient de planifier les cash-flows mensuels, calculés à partir des revenus et des charges locatives. En effet, un investissement peut être rentable à long terme, mais exiger de gros efforts de trésorerie quotidiens. Typiquement, si les loyers perçus sont chaque mois inférieurs aux dépenses globales de gestion, l’investissement sera difficilement soutenable.
Il est très facile de calculer le taux de rendement brut :
A noter : le calcul du rendement brut ne sert qu’à se faire une première idée de la faisabilité et de l’intérêt d’un projet immobilier. Cependant, il ne représente en aucun cas un indicateur fiable sur lequel baser toute votre stratégie d’investissement.
Optimiser ses revenus locatifs : comment faire ?
Il y a plusieurs leviers à disposition des propriétaires souhaitant optimiser leurs revenus locatifs. Le premier d’entre eux consiste bien sûr à réduire la vacance locative. Pas de locataire, pas de revenus locatifs. Vous devrez pourtant rembourser votre prêt immobilier, dans la plupart des cas. Et faire face aux autres dépenses fixes liées à la gestion de votre bien en location. De plus en plus de propriétaires choisissent de passer par une agence de gestion locative, pour diminuer le risque de vacance locative.
Ensuite, vous devrez estimer de façon très précise le montant auquel vous souhaitez louer votre bien. Combien vont payer vos locataires par mois ? De cette estimation dépendent tous vos calculs de rentabilité. Il est donc crucial de rester réaliste. Mais cette tâche peut s’avérer particulièrement complexe, à Paris notamment, où le loyer fixé pour un type d’appartement varie d’une rue à l’autre. L’estimation du loyer doit prendre en compte un ensemble de facteurs tels que la ville, le quartier, la rue, l’immeuble, la typologie du bien, son ancienneté, son état, etc.
Attention, une erreur d’estimation d’à peine quelques dizaines d’euros peut avoir de lourdes répercussions sur votre investissement dans sa globalité. Admettons qu’un propriétaire surestime, dans ses projections, son loyer de seulement 50€ par mois. Sur un projet censé être rentabilisé en 25 années, c’est un manque à gagner de 15 000€. Et cela peut rapidement impacter négativement la rentabilité de l’investissement. Souvenez-vous en ; il est très important d’estimer avec précision son loyer, lorsque l’on cherche à calculer la rentabilité d’un investissement immobilier locatif.
La rentabilité nette : comment la déterminer ?
Se focaliser uniquement sur le calcul de la rentabilité brute serait une erreur, pour tout bon investisseur immobilier. En plus des recettes engrangées, il faut prendre en compte toutes les dépenses liées à la gestion de votre bien en location. Ce n’est qu’après avoir calculé la rentabilité nette de votre projet immobilier que vous saurez si le jeu en vaut la chandelle.
Ne faites pas cette erreur, et anticipez les principaux postes de dépenses afin de les intégrer dans vos estimations. Quelles sont les grandes dépenses liées à la gestion d’un bien immobilier locatif ?
Les taxes et les impôts
Commençons par le point le plus complexe. Ce qu’il faut retenir, c’est que le statut sous lequel vous allez déclarer vos revenus fonciers détermine directement ce que vous devrez payer. En effet, les taux d’imposition varient selon le statut du loueur, ce qui va impacter la rentabilité de l’investissement. Prenez le temps d’étudier les différentes options qui s’offrent à vous : SCI, LMNP, LMP,etc.
Certains types d’investissements ont également été pensés pour permettre aux propriétaires de défiscaliser. Dans quelques cas, il est même possible d’obtenir un déficit foncier. C’est notamment la visée des investissements en Pinel. Renseignez-vous sur les conditions et les villes concernées par le dispositif Pinel.
Le remboursement du prêt immobilier
Aujourd’hui en France, le taux d’intérêt immobilier moyen gravite autour de 1,30% sur 20 ans, et 1,95% sur 30 ans. Pensez à intégrer les montants de vos échéances de remboursement dans le calcul du rendement mensuel. Vous saurez ainsi si votre investissement est soutenable au quotidien, ou si au contraire vous allez devoir fournir des efforts de trésorerie chaque mois.
Les charges locatives
Les charges locatives sont nombreuses et diverses : réelles ou au forfait, déductibles et imputables au locataire, etc. En bref, un propriétaire peut espérer faire payer 70 à 80% du montant des charges locatives à son ou ses locataires. Si vous souhaitez en savoir plus à ce sujet, vous n’aurez aucun mal à trouver en ligne la liste complète et détaillée des charges locatives déductibles.
Les frais de gestion locative
De nombreux propriétaires ne peuvent ou ne souhaitent pas s’occuper eux-mêmes de la gestion de leurs biens en location. Heureusement, les tarifs et les services proposés par les agences de gestion locative sont aujourd’hui accessibles à tous les profils d’investisseurs immobiliers. Entre 6 et 10% pour une agence classique, contre 3 à 5% pour une agence digitale.
