La pierre est le placement préféré des Français.
Mais l’inflation galopante et la hausse des taux d’intérêt pourraient bien venir changer les règles du jeu.
Alors, faut-il encore investir dans l’immobilier en 2022 et en 2023 ?
Les chiffrés clés de l’immobilier en 2022
L’année dernière, le prix des appartements a augmenté en France de 5,2 % entre janvier et octobre 2021, contre 9 % pour les maisons.
S’il est encore trop tôt pour dresser le bilan de 2022, l’envolée des prix de l’immobilier devrait être contenue cette année.
Une étude de la société S&P mise ainsi sur une hausse des prix limitée à 2 % en moyenne.
La mauvaise nouvelle, c’est que les taux d’intérêt augmentent. Au mois d’août, les prêts immobiliers sur 20 et 25 ans enregistrent des taux moyens respectifs de 1,69 % et 1,79 %. Contre 0,86 %, 0,99 % et 1,13 % l’année dernière.
À quoi faut-il s’attendre pour les mois à venir ? Au mieux, selon les professionnels, à un statu quo. Au pire, à une hausse graduelle au cours des années à venir.
Une situation qui pourrait rendre l’accès au crédit immobilier très difficile pour les ménages les moins aisés.
Comment investir dans l’immobilier ?
Il existe diverses façons de réaliser un investissement dans l’immobilier.
L’achat d’une résidence principale
Devenir propriétaire de sa résidence principale permet non seulement de vivre dans l’endroit de son choix, mais aussi de se constituer un patrimoine.
Reste à choisir le bien idéal, en faisant preuve d’anticipation et en pensant à la revente. Mieux vaut donc se tourner vers une région dynamique et/ou attractive.
Il faudra également choisir entre le neuf et l’ancien. Sachant qu’un bien neuf bénéficie des dernières normes thermiques en vigueur et que les frais de notaire s’élèvent en moyenne à 2 à 3% du prix du bien, contre 7 à 8% dans l’ancien.
L’investissement locatif
L’avantage de l’investissement locatif réside dans la possibilité de recourir au crédit immobilier et de bénéficier de l’effet de levier.
Plusieurs possibilités :
- La location nue (non meublée),
- La location meublée non professionnelle (LMNP), fiscalement plus avantageuse,
- Le dispositif Pinel, prolongé jusqu’en 2024, qui permet d’acquérir un bien immobilier neuf pour le mettre en location et obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % sur une période de 12 ans.
Attention : l’investissement locatif n’est pas toujours rentable… Il est important de privilégier les secteurs où la demande est importante (ex : une ville étudiante). Notamment pour anticiper une plus-value à la revente.
Les SCPI
Les SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) ont en charge l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier.
Les investisseurs acquièrent des parts de la SCPI, et perçoivent des revenus fonciers provenant des loyers perçus. C’est un bon moyen d’investir dans l’immobilier sans contraintes.
Les SCPI sont accessibles dans la plupart des assurances vie. Mais attention, toutes ne se valent pas. Si les meilleures peuvent proposer jusqu’à 6% de rendement, d’autres subissent les aléas de la conjoncture économique (SCPI hôtelières, par exemple).
Il vaut donc mieux se tourner vers les SCPI dites “résilientes”. Elles œuvrent dans les secteurs de l’éducation ou de la santé.
Les OPCI
Les OPCI, ou Organismes de placement collectif immobilier, sont des fonds composés à la fois d’actifs immobiliers, d’actifs financiers (actions, obligations…) et de liquidités.
Souscrits via une assurance vie ou un compte titres, les OPCI permettent non seulement de percevoir des dividendes, mais aussi de bénéficier d’une potentielle revalorisation de ses parts.
Ils sont aussi plus liquides que les SCPI. Ce qui offre la possibilité aux investisseurs de céder leurs parts à tout moment.
Le crowdfunding immobilier
Le crowdfunding consiste à faire appel à des investisseurs privés pour financer des projets de construction (bureaux, logements…) ou de rénovation immobilière.
Ces projets sont directement accessibles au travers de plateformes spécialisées. Les particuliers peuvent investir dans le projet de leur choix.
Plusieurs mois ou années après la construction, si tout s’est bien déroulé, ils seront remboursés de leur mise et percevront des intérêts.
En 2021, le financement participatif dans la pierre a généré une rémunération moyenne de 9,21%.
Immobilier : est-ce le bon moment pour investir ?
Depuis près d’un an, l’inflation galope dans les pays de l’Union européenne (+ 9,1 % en un an, au mois d’août 2022). Par conséquent, les taux d’intérêt remontent en flèche.
Or, la hausse des taux d’intérêt a un impact direct sur le coût du crédit immobilier. En juillet dernier, les taux moyens des crédits immobiliers se sont établis à 1,68%. Ce qui fait une augmentation de 16 points par rapport au mois de juin.
Une situation qui peut être rédhibitoire pour de nombreux investisseurs. Qu’ils souhaitent acquérir leur résidence principale ou réaliser un investissement locatif.
Cependant, il convient de garder en tête que les emprunteurs bénéficient de crédits à des taux bien inférieurs à l’inflation.
Par ailleurs, pour compenser la hausse des taux (et celle des prix de l’immobilier), les banques consentent des prêts dont la durée est toujours plus élevée. En juillet 2022, près de 65% des prêts immobiliers ont été octroyés sur une durée de 20 à 25 ans.
Si l’on a un projet immobilier sérieux, assorti d’un bon dossier (situation professionnelle stable, apport de 10% minimum, etc.), il n’y a donc pas vraiment de raison d’attendre. D’autant que la situation risque de s’enliser dans les prochaines années.
Les normes issues de la loi Énergie-Climat de 2019
La loi Énergie-Climat pose de nouvelles normes en matière de rénovation énergétique des bâtiments. Celles-ci entreront en vigueur selon un calendrier progressif.
2022
Depuis cette année, il est obligatoire de joindre le diagnostic de performance énergétique (DPE) lors de la vente ou la location d’un bien immobilier. Pour les biens considérés comme énergivores (consommation égale ou supérieure à 331 kWh/m²/an), mis à la vente ou à la location, un audit énergétique doit être annexé.
2023
À partir de janvier 2023, les logements ayant une consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m2 par an (les fameuses “passoires thermiques”) seront qualifiés de logements indécents. Les locataires seront donc en droit d’exiger de leur bailleur la mise en conformité du logement. C’est-à-dire la réalisation de travaux de rénovation.
2028
À partir de cette date, la consommation énergétique des logements ne devra pas dépasser le seuil maximal fixé à 330 kWh par m² et par an. Les propriétaires devront réaliser des travaux de rénovation pour atteindre au minimum la classe E du DPE. Faute de quoi, ils s’exposeront à des sanctions.
Pour aller plus loin :