Avec 2,7 millions d’étudiants en France, le marché de l’immobilier locatif à destination des étudiants est particulièrement florissant. Si vous souhaitez investir dans ce secteur, vous pouvez notamment vous tourner vers les résidences étudiantes. Ce placement permettant notamment de bénéficier d’avantages fiscaux séduit de plus en plus d’investisseurs. Alors, investir dans les résidences étudiantes, est-ce une bonne idée pour votre épargne ?
Qu’est ce qu’une résidence étudiante ?
Une résidence étudiante est un ensemble d’appartements meublés, généralement des studios. Elle compte en moyenne entre 80 et 120 logements. Ces derniers sont destinés à être loués par des étudiants. Ces résidences sont souvent bien situées, à proximité de commerces, de transports et d’universités.
Comme il s’agit d’une résidence de service, les logements sont forcément équipés et fonctionnels. Ils comprennent une cuisine équipée, une salle de bains aménagée, une laverie accessible dans le bâtiment, etc. Les résidences étudiantes doivent également proposer certains services : accueil, petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux ou encore du linge de maison fourni.
Pour qu’une résidence de services soit considérée comme une résidence étudiante, il faut que les résidents soient au moins 70 % d’étudiants. Ce point est vérifié chaque année sur la base de l’occupation des logements du 1er octobre au 31 décembre. Si sur cette période les logements ne respectent pas la part d’étudiants imposée, l’avantage fiscal lié à cet investissement est révoqué.
Pour que votre locataire soit considéré comme étudiant aux yeux de la loi, il doit respecter certains critères. Il doit être inscrit dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur, dans une grande école, dans une classe préparatoire ou encore dans une école technique supérieure. Il peut tout à fait être en train d’effectuer un stage, tant qu’il est bien inscrit dans un de ces établissements.
Les dispositifs de défiscalisation liés aux résidences étudiantes
En investissant dans les résidences étudiantes, vous pouvez bénéficier de deux dispositifs de défiscalisation : le dispositif Censi-Bouvard et la location meublée non professionnelle (LMNP).
Le dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans l’immobilier de services neuf. Cette réduction est de 11 % du montant de votre investissement, dans la limite de 300 000 € investis. Six mois après la livraison du bien, vous pouvez également récupérer l’intégralité de la TVA comprise dans le prix d’achat, ce qui représente 19,6 % de ce montant. Enfin, comme vous êtes soumis au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), vous pouvez déduire de vos impôts vos frais réels et 100 % des intérêts de votre emprunt.
En revanche, pour bénéficier de tout ce dispositif, vous devez respecter certaines conditions. En effet, le logement doit être loué meublé pour une durée d’au moins 9 ans et vous devez opter pour le régime BIC.
Attention, ces avantages fiscaux sont pris en compte dans le calcul des niches fiscales, limitées à 10 000 € maximum par an.
Le statut LMNP
Si vous ne souhaitez pas forcément investir dans une résidence étudiante neuve, vous pouvez bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Ce statut est disponible pour tous les propriétaires qui louent un bien meublé. Avec ce régime, vous bénéficiez également d’une réduction d’impôts attractive et il est même facilement envisageable de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs. En effet, vous pouvez déduire l’amortissement comptable de vos impôts et récupérer la TVA liée à votre investissement. C’est pourquoi ce type d’investissement séduit de plus en plus d’investisseurs.
Envie d’en savoir plus ? Découvrez notre guide de l’investissement immobilier en LMNP.
Pourquoi investir dans les résidences étudiantes ?
Le marché des résidences étudiantes est particulièrement florissant en France. En effet, la demande en logements étudiants y est supérieure à l’offre, ce qui diminue fortement le risque de vacance locative. On observe notamment que de plus en plus de jeunes partent de chez leurs parents pour effectuer leurs études. Ainsi, ils sont plus de 60 % à l’heure actuelle. Dans ce contexte, les résidences étudiantes sont particulièrement attractives car elles incluent des services. Les parents tendent même à apprécier cette solution de logement. Comme ce placement financier séduit de nombreux investisseurs, il ne vous sera pas non plus trop difficile de trouver un acheteur si vous souhaitez vous séparer de votre bien.
Outre ces signaux positifs du marché, l’investissement en résidence étudiante présente l’avantage de ne pas demander de gestion quotidienne de votre part. En effet, c’est le gestionnaire qui gère tout de A à Z. Vos revenus locatifs sont même garantis car vous signez un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence. Il a donc une obligation de résultat vis-à-vis de vous. Il s’agit donc d’un investissement assez sécurisé, même si le capital n’est pas garanti pour autant. Faites donc toujours bien attention à ce dans quoi vous investissez.
Enfin, investir dans les résidences étudiantes vous permet de bénéficier d’un dispositif attractif sur le plan fiscal. Dans le même temps, vous accédez à une rentabilité intéressante, aux alentours de 4 % bruts annuels.
Comment choisir la résidence étudiante dans laquelle investir ?
Comme pour tout investissement locatif, l’emplacement est essentiel. Visez donc des pôles où les étudiants se trouvent, à proximité d’universités, généralement dans des grandes villes. Idéalement, privilégiez même des résidences situées à proximité d’un campus ou de transports en commun permettant de se rendre rapidement dans un lieu d’étude. Les commerces, loisirs et équipements sportifs doivent également être accessibles à une distance raisonnable.
Veillez aussi au niveau des services proposés dans la résidence étudiante, point important de son attractivité. Globalement, la qualité du gestionnaire est essentielle car c’est lui qui assurera la gestion quotidienne de votre placement. C’est notamment lui qui s’occupera de percevoir les loyers et d’effectuer les relances en cas de problèmes. Choisissez donc un gestionnaire solide qui a déjà fait ses preuves par le passé. Enfin, faites attention aux promesses de rendement trop élevées. Si elles sont supérieures à 5 %, commencez à vous méfier. En effet, ceci peut cacher certains éléments diminuant l’attractivité du bien.
Acheter un logement étudiant à crédit, une solution à privilégier
En moyenne, les studios des résidences étudiantes sont des biens avec une surface comprise entre 18 et 22 m2. Ainsi, hors de Paris, vous pouvez potentiellement investir avec un budget inférieur à 100 000 €. Dans ce contexte, il est tout de même intéressant de faire recours à un crédit bancaire, même si ce n’est pas nécessaire pour vous. En effet, avec la location meublée LMNP ou Censi-Bouvard, vous allez déduire les intérêts de votre emprunt de vos revenus locatifs imposés. Ceci est donc à prendre en compte dans votre stratégie d’investissement.
Envie d’en savoir plus sur l’investissement immobilier ? Découvrez nos différents articles :