Les Français ont clairement un faible pour l’investissement immobilier. L’investissement dans la pierre est perçu comme rassurant car il est tangible et il offre généralement de bons rendements. Mais est-il plus intéressant d’investir en direct dans un bien immobilier ou de passer par l’intermédiaire d’une SCPI ? Tour d’horizon.
Un ticket d’entrée moins élevé pour la SCPI
Globalement, investir dans une SCPI requiert un ticket d’entrée moins élevé qu’un investissement dans un bien immobilier en direct. En moyenne, il se situe entre 1500 € et 3000 €. Il est tout de même conseillé d’investir au moins 7500 €, mais ceci reste bien inférieur au montant que vous devez débourser pour acheter un bien immobilier. Toutefois, lors de l’achat d’un bien immobilier, votre investissement de base se limite à votre apport, complété par un crédit.
En revanche, le prix rapporté au mètre carré n’est pas forcément moins cher pour la SCPI, même s’il est difficile de comparer ces deux placements car ils ne concernent pas les mêmes types de bien. En effet, un investissement locatif cible les biens d’habitation alors que les SCPI investissent plutôt dans l’immobilier tertiaire.
Avec la SCPI, un accès aux segments de marché les plus attractifs
Comme les SCPI investissent avec les capitaux de nombreux investisseurs, elles vous donnent accès à des biens d’un autre type. Ainsi, elles investissent dans des types de biens particuliers comme les bureaux. Ceux-ci sont particulièrement lucratifs. Vous pouvez donc profiter d’une rentabilité attractive, mais attention, ceux-ci restent variables selon les SCPI.
Un risque atténué avec la SCPI
Si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier, investir dans une SCPI présente un avantage notoire. Vu que l’entreprise investit dans différents biens, elle mutualise le risque de vacance locative. En effet, si un des locataires cesse de payer son loyer, ceci n’aura un impact que sur une faible partie du portefeuille de la SCPI, composé généralement d’au moins une dizaine de biens immobiliers. En revanche, si vous investissez seul, une vacance locative signifie que vous ne percevrez plus aucun loyer (si vous ne possédez qu’un seul bien). Ainsi, investir dans une SCPI vous permet de mutualiser le risque de vacance locative, point assez déterminant dans la rentabilité de votre investissement immobilier.
On note aussi que les biens détenus par les SCPI sont souvent placés dans différents quartiers et différentes villes, ce qui vous permet de mutualiser aussi le risque lié à l’emplacement. Pour renforcer votre stratégie de diversification, il est aussi possible d’investir dans plusieurs SCPI différentes, selon votre budget.
Une gestion moindre avec la SCPI
En investissant dans une SCPI, vous ne vous occupez pas de la gestion quotidienne des biens immobiliers dans lesquels elle a investi. Vous avez donc une plus grande tranquillité d’esprit. Avec l’investissement immobilier locatif, cette gestion est clairement chronophage, sauf si vous choisissez de la déléguer à une agence. Attention toutefois, les frais de gestion pour une SCPI représentent environ 10 % du montant des loyers perçus, ce qui n’est pas négligeable. En revanche, les revenus que vous touchez sont nets de ces frais.
Et la rentabilité ?
La rentabilité de ces deux placements est très variable selon les biens immobiliers en question. Il est donc difficile d’estimer qui l’emporte entre la SCPI et l’investissement immobilier en direct. En effet, certains investissements locatifs peuvent vous permettre de bénéficier d’une rentabilité réellement attractive, mais encore faut-il les trouver sur le marché. En revanche, faites attention aux différentes charges, frais et taxes qui viennent grignoter la rentabilité de votre investissement.
Du côté de la SCPI, les rendements tournent autour de 4 à 5 % en moyenne, mais avec des disparités entre les différentes sociétés. Il faut donc bien vous renseigner avant d’investir.
La revente de votre investissement immobilier
Vous séparer de votre investissement immobilier n’est pas la chose la plus simple qui soit. En effet, il ne s’agit pas de placements particulièrement liquides. Dans le cas d’un investissement locatif, tout dépend de son attractivité sur le marché immobilier. Une fois un acquéreur trouvé, vous devrez passer chez le notaire et le processus est globalement long dans son ensemble. Il y a donc une forme non-négligeable de contrainte dans la revente d’un investissement locatif.
La SCPI n’est pas non plus l’investissement le plus flexible qui soit. En effet, si elle est à capital fixe, vous devez revendre vos parts de la société pour vous séparer de cet investissement. En revanche, si elle est à capital variable, il vous sera plus simple d’en sortir. Renseignez-vous donc bien sur les conditions liées à chaque SCPI avant d’investir.
L’investissement en SCPI est également accompagné de frais d’entrée qui représentent entre 8 % et 12 % du prix d’achat des parts. Ceci représente généralement entre 2 et 3 ans de revenus bruts liés à votre investissement, ce qui est non-négligeable. Il faut donc investir plutôt à long terme pour rentabiliser ce placement. C’est pourquoi il est conseillé d’investir pour au moins 10 ans lorsque vous vous tournez vers les parts de SCPI.
La fiscalité de ces investissements immobiliers
Sur le plan fiscal, c’est plutôt l’immobilier locatif qui gagne le match. En effet, si vous louez votre bien meublé, celui-ci peut bénéficier du régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Vous réduisez alors fortement votre imposition sur les loyers perçus, voire vous la supprimez. En effet, lorsque vous les déclarez, vous pouvez déduire vos différentes charges de vos revenus locatifs : intérêts de votre crédit, charges, travaux, frais de gestion, etc. Vous pouvez également déduire l’amortissement.
Envie d’en savoir plus ? Découvrez notre article détaillé sur la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP).
D’autres dispositifs vous permettent d’optimiser votre niveau d’imposition avec des investissements immobiliers. On compte parmi eux :
- La loi Pinel
- Le dispositif Denormandie
- La loi Malraux
Dans le cas des SCPI, les revenus que vous percevez sont intégrés à vos revenus fonciers. Ils sont donc soumis à votre tranche d’imposition sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Ceci peut donc miner la rentabilité de votre investissement, surtout si vous êtes déjà fortement imposé. Vous êtes également imposé sur votre plus-value à la revente.
Pour faire le choix entre ces deux placements, penchez-vous donc bien sur la question de la fiscalité.
Quel placement immobilier choisir dans votre situation ?
Ainsi, on voit que chacun de ces des placements possède des atouts intéressants. Avec la SCPI, vous pouvez mieux diluer le risque lié à votre investissement, tout en ayant un peu plus de flexibilité et sans vous embêter avec la gestion quotidienne des biens immobiliers. En revanche, l’investissement locatif vous permet de bénéficier d’une fiscalité attractive si vous utilisez l’un des nombreux dispositifs disponibles.
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