En 2018, 94 000 SCI (Sociétés Civiles Immobilières) ont été créées en France. Ceci représente 14 % des créations d’entreprise dans le pays. Cette structure juridique permet de s’associer à plusieurs pour être propriétaires d’un ou plusieurs biens immobiliers. Ce dispositif présente différents avantages, ce qui explique son succès grandissant. Alors, est-il intéressant pour vous de créer une SCI pour investir dans l’immobilier ?
Quels biens immobiliers sont concernés par la SCI ?
Avec une SCI, vous ne pouvez réaliser un investissement locatif pour de la location nue. En effet, la location meublée est considérée comme une activité commerciale, non acceptée dans le cadre de ce dispositif. Il existe toutefois une certaine souplesse : les loyers issus de locations meublées peuvent représenter jusqu’à 10 % des revenus perçus par la SCI.
Les avantages de la SCI
L’investissement via une Société Civile Immobilière séduit de plus en plus d’investisseurs grâce aux différents avantages qu’elle propose.
Un fonctionnement souple
Avec l’investissement en Société Civile Immobilière (SCI), vous pouvez contourner certaines contraintes liées au fait de posséder des biens immobiliers à plusieurs. Par défaut, lorsque plusieurs personnes possèdent un bien immobilier, celui-ci est en indivision. Mais ceci implique certaines contraintes. Par exemple, si un seul des propriétaires décide de revendre ses parts et qu’aucun des autres membres ne peut les lui racheter, ceci peut entraîner la revente du bien.
Avec le statut de SCI, vous pouvez exiger que tous les membres de la SCI donnent leur accord pour qu’un des membres revende ses parts, par exemple. En réalité, vous pouvez fixer des règles de façon assez souple.
Transmettre son patrimoine
Dans le cas d’une succession ou d’une donation, avoir investi sous forme de SCI vous permet d’éviter le régime de l’indivision des biens pour vos enfants. Ceci peut donc limiter certaines querelles d’héritage, notamment autour de la revente de parts.
Mais, en réalité, le statut de Société Civile Immobilière est particulièrement intéressant pour votre transmission sur le plan fiscal. Tout d’abord, les frais de transmission sont réduits. Les frais de notaire sont réduits par rapport à un bien détenu directement. La base imposable connaît également une décote d’environ 10 %, ce qui est un autre avantage pour vous. Le statut de SCI est donc particulièrement attractif dans le cadre de la transmission.
Une imposition des revenus locatifs plus avantageuse
Avec la SCI, ce n’est pas seulement la transmission qui est avantageuse. En effet, l’imposition des revenus locatifs est également attractive.
S’ils sont soumis à l’impôt sur le revenu, les associés sont imposés selon la réglementation des revenus fonciers. Si la SCI loue également une partie de son parc immobilier en location meublée, cette part de revenus est imposée au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Mais, depuis 1990, une autre option s’offre à vous. En effet, vous pouvez choisir d’être plutôt soumis au régime de l’impôt sur les sociétés, à la place du régime de l’impôt sur le revenu. Quel est l’intérêt pour vous ? L’impôt sur les sociétés est de 15 %, un taux assez stable dans le temps. Ceci est particulièrement intéressant si vous avez un taux marginal d’imposition élevé. Dans ce cadre, les associés ne versent pas d’impôt supplémentaire tant qu’ils ne se versent pas de dividendes issus des résultats de la SCI.
Enfin, avec le régime de l’impôt sur les sociétés, vous pouvez saisir l’opportunité de faire de l’amortissement comptable et de déduire vos charges de votre assiette fiscale. Tout ceci vous permet de réduire le montant pris en compte pour le calcul de l’imposition.
En revanche, soyez vigilant : l’amortissement déduit de votre assiette fiscale est également déduit du montant d’achat pris en compte dans le calcul de la plus-value faite sur votre bien, au moment du calcul de l’imposition sur la revente du bien. Gardez donc bien ceci en tête pour faire les bons choix pour votre projet d’investissement immobilier.
Les inconvénients de la SCI
Bien sûr, le statut de SCI ne présente pas que des avantages. Avec la Société Civile Immobilière, vous devez faire face à davantage de lourdeur administrative. En effet, il s’agit d’une société, ce qui vous demande de respecter un certain nombre de règles et d’étapes à la création. Les frais de gestion peuvent également être plus importants. Enfin, vous devez effectuer une gestion comptable, déposer des comptes, tenir des assemblées générales, etc. L’ensemble peut donc s’avérer assez contraignant.
Pour l’imposition, même si choisir le régime de l’impôt sur les sociétés peut être avantageux, il faut être vigilant. En effet, vous pouvez vite vous retrouver à payer plus d’impôts qu’avec le régime de l’impôt sur le revenu si vous n’avez pas pris en compte tous les différents paramètres dans vos calculs. Vous payez certes 15 % d’impôts sur les bénéfices, mais également 30 % sur les dividendes que vous vous versez, au titre de la flat tax.
Globalement, investir dans l’immobilier via une SCI peut donc être avantageux mais ceci complexifie un peu votre démarche.
Comment créer une SCI ?
Pour créer une SCI, vous devez effectuer différentes démarches, comme pour toute création de société. Vous allez notamment décider de qui sera le gérant de la société, ayant le pouvoir de décision. Une SCI compte plusieurs associés, mais un seul gérant. Celui-ci peut être un des associés.
Parmi les différentes démarches à effectuer, vous devrez notamment effectuer celles-ci :
- La rédaction des statuts. Cette étape vous permet de définir le fonctionnement de la société ainsi que ses caractéristiques. Par exemple, vos statuts mentionnent le fonctionnement de la sortie des associés de la SCI. Vous pouvez toujours les modifier ensuite, mais ceci engendre des frais supplémentaires et est assez chronophage.
- Le dépôt du capital social à la banque.
- La publication d’une annonce légale dans un journal spécialisé. Cette étape vous coûtera 200 € en moyenne.
- La constitution d’un dossier d’immatriculation de la SCI, en déclarant notamment les bénéficiaires.
- Le dépôt du dossier au Greffe afin que la SCI soit immatriculée au registre du commerce.
Pour ces différentes démarches, vous pouvez obtenir de l’aide. Deux options s’offrent à vous :
- Vous faire aider par un expert comptable, un notaire ou un avocat. Ceci vous coûtera entre 1000 € et 2000 €.
- Vous tourner vers un site de création de SCI en ligne. Cette option est moins onéreuse (elle vous coûtera plutôt entre 400 € et 800 €).
Ainsi, investir dans l’immobilier via une SCI est surtout intéressant pour les familles souhaitant optimiser leur dispositif de transmission ou pour les personnes fortement imposées. À vous de voir s’il s’agit du statut qui correspond à votre projet d’investissement immobilier !
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