Un quart des investissements immobiliers en France sont des investissements locatifs. Mais comment réussir au mieux un placement de ce type ? Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est une niche fiscale qui peut vous intéresser. Pourquoi ce statut est-il particulièrement attractif si vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Quels sont ses inconvénients ? Voici tout ce que vous devez savoir sur l’investissement immobilier en LMNP.
Les deux statuts de la location meublée
Si vous décidez de réaliser un investissement locatif et de louer le logement meublé, deux statuts de loueur existent. Vous pouvez être un loueur meublé non professionnel (LMNP) ou un loueur meublé professionnel (LMP).
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) vous permet de payer moins d’impôts sur les loyers que vous percevez. Ceci est donc particulièrement utile pour vous permettre d’optimiser la rentabilité de votre investissement locatif.
Comment en bénéficier ? Vous devez remplir une de ces deux conditions :
- Vous ne devez pas percevoir plus de 23 000 € de recettes issues de loyers chaque année.
- Le montant de ces revenus ne doit pas être supérieur à celui des autres revenus professionnels de votre foyer fiscal. Il ne faut donc pas que ce soit votre principale source de revenu.
Si vous ne pouvez pas être considéré comme un loueur meublé non professionnel, vous êtes alors un loueur meublé professionnel. Ainsi, vous êtes soumis au régime des plus-values professionnelles et aux cotisations sociales.
Le statut de LMNP a été créé en 1949. Il s’agit d’une des plus vieilles niches fiscales en France. Point important : il n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales à hauteur de 10 000 €. Enfin, vous pouvez louer plusieurs logements sous le même régime.
Une fiscalité attractive pour la LMNP
Du point de vue fiscal, louer un appartement meublé est perçu comme une activité de commerçant. Les loyers perçus ne rentrent donc pas dans la catégorie des revenus fonciers, ils sont soumis au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Vous pouvez alors choisir entre deux régimes fiscaux :
- Le régime micro BIC
- Le régime LMNP au réel
Avec le régime micro BIC, seuls 50 % des revenus perçus sont imposables. Pour les locations non meublées, 70 % des revenus le sont. Ceci est donc déjà intéressant sur le plan fiscal. Ce régime est surtout pertinent lorsque vous possédez déjà le bien depuis de nombreuses années.
Mais avec le régime LMNP au réel, vous pouvez réduire fortement votre niveau d’imposition, voire ne plus payer d’impôts sur les loyers perçus. En effet, sur le plan fiscal, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs vos différentes charges (intérêts du prêt, taxes, travaux, frais de gestion, etc.) ainsi que les amortissements. Et c’est ce dernier point qui est particulièrement intéressant pour vous.
Comment ça marche ? Vous estimez combien votre bien perd de sa valeur chaque année en étant utilisé. Vous pouvez alors déduire ce montant, généralement conséquent, de vos revenus locatifs.
Une meilleure rentabilité
Les logements meublés se louent en moyenne 10 à 20 % plus cher que les logements vides, hors location saisonnière. En effet, on considère qu’un service supplémentaire est rendu au locataire, ce qui justifie un coût plus élevé. Avec la location meublée, vous pouvez même vous positionner sur des activités à haut rendement comme la colocation ou la location saisonnière. Tous ces éléments vous permettent d’obtenir généralement une meilleure rentabilité avec la location meublée qu’avec la location nue.
Une plus grande flexibilité avec la LMNP
Avec la location non meublée, les baux sont de 3 ans. Mais avec la location meublée, ils sont de plus courte durée, ce qui vous apporte plus de flexibilité. Ceci peut également être vu comme un inconvénient car il vous ajoute de la gestion.
Il existe 3 types de baux pour une location meublée :
- Le bail meublé classique d’un an renouvelable
- Le bail meublé étudiant de 9 mois non renouvelable
- Et le bail mobilité de 1 à 10 mois renouvelable maximum 10 mois
À la revente, une faible imposition sur la plus-value
Dans le monde de la comptabilité d’entreprise classique, lorsque vous revendez quelque chose, vous ne prenez pas en compte son vrai prix d’achat pour calculer la plus-value. En effet, vous utilisez le prix d’achat, auquel vous soustrayez l’amortissement que vous avez déclaré tout au long de la détention du bien.
Par exemple, si vous avez acheté un bien de 400 000 €, que vous le revendez 430 000 € au bout de 10 ans et que vous avez déclaré 2 % d’amortissement par an, votre plus-value sera calculée de la façon suivante : 430 000 € – 80 % de 400 000 € (car vous avez déduit 20 % du prix du bien en amortissement). Vous serez donc imposé sur 110 000 € de plus-value. Pour résumer, tout l’amortissement déduit au fil de la détention du bien se retrouve dans l’imposition sur la plus-value.
En revanche, avec la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), ce n’est pas le cas. En effet, on ne déduit pas l’amortissement du prix d’achat lors du calcul de la plus-value. Dans l’exemple ci-dessus, la plus-value imposable ne sera que de 30 000 €. Ce que vous avez amorti a donc été épargné de l’impôt. C’est notamment pour cette raison que la LMNP est particulièrement attractive.
Les points faibles de l’investissement immobilier en LMNP
Le statut de location meublée non professionnelle vous impose une gestion plus contraignante que la location non meublée. En effet, vous devez respecter une réglementation précise. Par exemple, il existe une description précise de ce qui doit être présent dans un logement meublé, fixée par décret.
Le loueur meublé doit également effectuer une déclaration de début d’activité. Il pourra alors avoir un numéro d’immatriculation de son activité, le SIRET. Il doit également payer la cotisation foncière des entreprises (CFE), représentant entre plusieurs dizaines et plusieurs centaines d’euros par an. Les déclarations fiscales sont également plus complexes à effectuer avec une location meublée qu’avec une location non-meublée.
Enfin, vous devez tenir une comptabilité qui se conforme au plan comptable général et au code du commerce. Vous devez aussi déposer les liasses fiscales, dont le bilan et le compte de résultat. Ceci est donc assez contraignant.
C’est pourquoi de nombreux investisseurs font le choix de déléguer la partie administrative de leur investissement en LMNP à des experts. Vous pourrez même déduire ces charges de vos revenus locatifs imposables. Ceci permet donc à cet investissement d’être presque clé en main.
En revanche, attention à bien choisir le bien dans lequel vous investissez, comme pour tout investissement locatif. Assurez vous de choisir un logement qui séduira des locataires afin de vous prémunir au maximum contre le risque de vacance locative.
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