Le démembrement de propriété est un montage patrimonial qui vous permet de partager un bien en dissociant la jouissance du bien et la propriété des murs. Comment ça marche ? Quels sont les différents cas de figure ? Quels sont les avantages du démembrement de propriété ? Découvrez les dès maintenant.
Le démembrement de propriété, qu’est-ce que c’est ?
Le démembrement de propriété est le fait de séparer la jouissance du bien, appelée l’usufruit, de la possession des murs, appelée la nue-propriété. Ainsi, en séparant la possession du bien en différentes parts, quelqu’un possède les murs et quelqu’un d’autre profite du bien jusqu’à une date fixée contractuellement. Cette date est fréquemment le décès de l’usufruitier. Lorsque l’usufruit est terminé, la personne détenant la nue-propriété du bien récupère l’intégralité des droits sur le bien immobilier.
Quels sont les droits et responsabilités de chacun ?
- L’usufruitier peut habiter dans le logement ou décider de le louer. Il percevra alors les loyers. Il est responsable de l’entretien du bien.
- Le nu-propriétaire ne peut pas vivre dans le logement, ni percevoir des loyers. Il est responsable des gros travaux liés au logement. Lui seul a le droit de détruire le logement, par exemple.
Investir en démembrement de propriété
Si vous souhaitez réaliser un investissement en démembrement de propriété, différentes possibilités s’offrent à vous, à mettre en place avec un notaire. Voici les trois principales options.
L’achat en démembrement simple
Tout d’abord, il est possible d’effectuer un investissement immobilier en démembrement simple. Ainsi, des parents peuvent acquérir l’usufruit d’un bien et en donner la nue-propriété à leurs enfants. Les parents peuvent alors vivre dans le bien jusqu’à leur décès, puis les enfants deviennent pleinement propriétaires du bien, sans devoir verser de droits de succession. Il s’agit d’un schéma très classique de démembrement de propriété.
L’achat en démembrement croisé
Il est également possible d’effectuer un investissement immobilier en démembrement croisé. Ce dispositif est généralement utilisé par les couples qui ne sont pas mariés ou qui sont pacsés. Comment ça se passe ? Chaque membre du couple achète une part de l’usufruit du bien et une part de la nue-propriété. En cas de décès du premier membre du couple, le membre restant conserve donc la jouissance du bien car il conserve ses parts d’usufruit et de nue-propriété. Ceci est donc utile pour protéger votre conjoint si vous n’êtes pas mariés.
L’achat en démembrement croisé via une SCI
Il est également possible de réaliser un investissement immobilier en démembrement croisé via une SCI (Société Civile Immobilière). Dans ce cas de figure, chacun des associés de la SCI est à la fois usufruitier et nu-propriétaire du bien. Ceci peut notamment être intéressant dans le cas d’une maison de famille détenue par plusieurs personnes. En effet, en cas de décès d’un des propriétaires, tous les autres propriétaires conservent leur droit d’usufruit.
Vous souhaitez en savoir plus sur les SCI ? Découvrez notre article dédié aux Sociétés Civiles Immobilières.
Le démembrement immobilier pour faciliter la succession
Le démembrement immobilier est surtout avantageux si vous souhaitez transmettre un patrimoine immobilier à vos enfants. Ce montage financier leur permet de ne pas payer de droits de succession.
Comment ça marche ? Vous conservez l’usufruit d’un bien immobilier et vous cédez la nue-propriété à vos enfants. L’usufruit est contractualisé pour durer jusqu’à votre décès. Lorsque vos enfants héritent, ils récupèrent la pleine possession du bien, sans avoir à payer de droits de succession.
Revendre ses parts en démembrement
Le fonctionnement des cessions
Il est tout à fait possible de donner vos parts d’un bien immobilier en démembrement. Vous pouvez également les céder. Mais que se passe-t-il si vous souhaitez revendre vos parts en démembrement avant que le bien ne soit réuni ? Il existe un barème légal.
Si vous souhaitez revendre vos parts d’usufruit viager (qui se termine au décès de l’usufruitier), vous pourrez les céder à ce prix :
- 10 % de la valeur de la pleine propriété si vous avez 91 ans ou plus
- 20 % entre 81 et 90 ans
- 30 % entre 71 et 80 ans
- 40 % entre 61 et 70 ans
- 50 % entre 51 et 60 ans
- 60 % entre 41 et 50 ans
- 70 % entre 31 et 40 ans
- 80 % entre 21 et 30 ans
- 90 % si vous êtes plus jeune
Si vous souhaitez revendre des parts de nue-propriété, leur valeur est calculée par soustraction par rapport au barème de l’usufruit. Par exemple, si vous avez 40 ans, la valeur de la nue-propriété sera de 30 % de la valeur du bien immobilier en pleine propriété.
Enfin, si l’usufruit du bien en démembrement n’est pas viager mais qu’il a une durée déterminée, la valeur de l’usufruit est fixée à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans. Ainsi, si l’usufruit est censé durer 20 ans, sa valeur est de 46 % de la pleine propriété. Comme pour le cas précédent, la valeur de la nue-propriété est calculée par soustraction.
La fiscalité des cessions
Sur le plan fiscal, les cessions de parts sont taxées en fonction de la valeur prise en compte toujours selon le même barème. Dans le cadre des donations de parents à enfants, vous pouvez faire un don de 100 000 € tous les 15 ans sans que celui-ci soit taxé.
Les avantages du démembrement de propriété
Le démembrement de propriété séduit notamment ceux qui veulent transmettre un bien immobilier à leur décès, mais ce n’est pas tout. En effet, ce dispositif peut également vous permettre de réduire votre niveau d’imposition sur vos possessions immobilières. Si vous ne possédez plus que l’usufruit d’un bien ou sa nue-propriété, la valeur prise en compte pour calculer votre imposition est réduite.
Les droits de donation sont également allégés. En effet, ils ne sont calculés que sur la valeur de vos parts en démembrement et non sur la valeur totale du bien. Ceci est donc intéressant si vous souhaitez effectuer une donation à vos enfants. Point important : plus le donateur est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible.
Enfin, le démembrement de propriété permet à une personne retraitée de vendre la nue-propriété du bien qu’elle habite sous forme de viager. Ainsi, elle reçoit une somme d’argent tout en continuant à profiter de son bien jusqu’à la fin de ses jours.
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