En 2018, 40 % des Français prévoyaient de devenir propriétaires, de déménager ou de se lancer dans un projet d’investissement locatif. Ce dernier choix était notamment cité par 17 % des personnes interrogées lors du sondage CSA/Empruntis. L’intérêt des Français pour l’investissement immobilier est donc fort, encouragé actuellement par des taux d’intérêt très bas. Vous aussi, vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Découvrez les différentes options qui s’offrent à vous et trouvez celle qui vous correspond grâce à notre guide complet !
Pourquoi investir dans l’immobilier
L’immobilier est un placement plébiscité par les Français pour diverses raisons. Tout d’abord, il s’agit d’un marché porteur, ce qui est rassurant au moment de placer son argent. En effet, en France, il manquerait 150 000 logements supplémentaires par an. Le secteur immobilier a donc encore de beaux jours devant lui avec la forte demande que cette situation entraîne.
Il s’agit également d’un investissement rassurant. Lorsque vous investissez dans la pierre, vous choisissez un actif tangible. Autre élément important : votre argent n’est pas investi sur les marchés financiers, ce qui génère moins de surprises quant à l’évolution de la valeur de votre placement.
Enfin, investir dans l’immobilier peut être intéressant pour obtenir un complément de revenus, notamment pour préparer votre retraite, par exemple. En effet, vous pouvez acheter un bien, le rembourser avant le début de votre retraite, puis bénéficier des loyers pour compléter votre pension.
D’autres points forts de l’immobilier comme les allègements fiscaux potentiels (dispositif Pinel, par exemple) en font un placement de choix.
Mais parmi toutes les options, laquelle choisir ? Lendopolis fait le point.
L’achat d’un bien immobilier
Commençons par les bases : si vous souhaitez investir dans l’immobilier, vous pouvez tout d’abord décider de devenir propriétaire d’une résidence que vous occuperez, qu’elle soit principale ou secondaire. L’intérêt majeur de cette opération est le suivant : au lieu de verser chaque mois un loyer à un propriétaire, vous remboursez petit à petit votre prêt et vous vous constituez donc un capital.
Reste ensuite à choisir entre les logements neufs ou anciens. Investir dans un projet immobilier neuf présente des avantages sur le plan fiscal. Les frais de notaire sont également réduits à 2 ou 3 % contre 6 ou 7 % dans l’ancien. Mais ce dernier reste également attractif pour d’autres raisons. Outre le fait que l’ancien a généralement du cachet, il est possible de créer de la valeur en effectuant des travaux de rénovation. Dans le neuf, le simple fait de s’y installer fait perdre sa qualité de “neuf” et diminue donc la valeur du bien.
L’investissement immobilier locatif
Autre option qui s’offre à vous : vous pouvez choisir d’investir dans un bien pour le louer et non pour l’occuper. Vous vous constituerez un patrimoine petit à petit si les loyers remboursent votre emprunt ou vous obtiendrez un complément de revenus.
Vous pouvez également faire le choix de l’investissement immobilier locatif si vous souhaitez bénéficier d’avantages fiscaux. C’est notamment ce que propose la loi Pinel : si vous investissez dans certains biens, vous pourrez obtenir des réductions d’impôts allant de 12 % à 21 % selon l’emplacement. Plus la zone où vous investissez est considérée comme “tendue”, c’est à dire qu’il y a une forte différence entre la demande de logement et l’offre, influant à la hausse sur les loyers, plus la réduction d’impôts est conséquente.
Une autre loi datant de début 2019 est également importante dans ce domaine : la loi Denormandie. Son but est d’orienter les investisseurs vers la rénovation de logements anciens, destinés à la location. Cette volonté gouvernementale est surtout poussée par la dégradation des logements en centre-ville. L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôts si les travaux engagés représentent au moins 25 % du montant de l’acquisition.
Lorsque vous réalisez un investissement immobilier locatif, l’emplacement du bien est essentiel pour s’assurer un bon niveau de demande locative. Il faut donc choisir un lieu qui offrira une bonne rentabilité, avec des loyers plus élevés que le montant de vos traites.
Autre point important à prendre en compte : pensez à bien évaluer l’ensemble des coûts et pas juste la rentabilité locative brute. En effet, il faut inclure les frais bancaires, les frais d’assurance, les frais de courtage, les impôts, les charges, les coûts d’entretien, les éventuels frais de gestion locative, etc. Ce n’est qu’en prenant en compte tout ceci que vous pourrez évaluer si ce placement est rentable.
Quels rendements attendre ? Vous pouvez espérer recevoir entre 2 % et 5 % par an selon la localisation du bien.
Envie d’en savoir plus ? Retrouvez notre guide complet pour réussir votre investissement immobilier locatif !
Le financement participatif immobilier
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, vous n’êtes pas nécessairement obligé d’acquérir un bien. Vous pouvez juste investir dans ce secteur, en bénéficiant de son attractivité, sans engager des montants aussi conséquents.
Le financement participatif immobilier, aussi appelé crowdfunding immobilier, est un placement qui attire de plus en plus d’investisseurs. Il vous permet de financer des projets de promotion immobilière ou de marchands de biens, pour venir compléter l’emprunt bancaire de ces acteurs, ce qui leur permet de réaliser des opérations. Vous pouvez investir grâce à des plateformes de financement participatif immobilier comme Lendopolis.
Les taux d’intérêt sont attractifs, avec des rendements compris entre 3 % et 10,5 % bruts par an. Vous pouvez ainsi investir à hauteur de vos moyens pour dynamiser votre épargne.
Envie d’en savoir plus ? Retrouvez le témoignage d’un promoteur immobilier qui a été financé sur la plateforme Lendopolis :
Le viager
Initialement, le viager était un placement peu apprécié des Français en raison de son fonctionnement. Il s’agit de l’achat par un particulier d’un bien à un prix inférieur au prix du marché auprès d’une personne âgée. Cette dernière continue à résider dans le bien, jusqu’à son décès.
Le viager connaît toutefois un regain d’intérêt depuis la création du viager mutualisé. Ce n’est alors plus un particulier qui achète le bien, mais un groupe d’investisseurs, via un fonds d’investissement ou une société civile immobilière (SCI). Les investisseurs peuvent être institutionnels ou privés (assurances, mutuelles, banques). Au sujet des rendements, ils sont en moyenne situés entre 4 % et 7 %. Si vous choisissez d’investir dans un viager mutualisé, il est toutefois essentiel de vérifier la qualité du fonds dans lequel vous investissez.
Les placements immobiliers en SCPI
Les SCPI sont des Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Grâce à ces structures, vous pouvez investir dans l’immobilier en direct, via un contrat d’assurance-vie ou en contractant un crédit. En achetant des parts d’une SCPI, vous pouvez investir dans un ou plusieurs biens immobiliers, qu’ils soient résidentiels ou réservés aux entreprises. Vous n’avez pas à gérer la partie locative, confiée à une société de gestion. En tant qu’investisseur, vous recevez une quote-part des loyers, proportionnelle à la part de la SCPI que vous détenez.
Les rendements sont situés entre 4 % et 4,50 % en moyenne, sans garantie de capital.
D’autres types de placements immobiliers
Pour réaliser un placement intéressant, vous pouvez également vous tourner vers des produits moins classiques. Par exemple, vous pouvez investir dans un ou plusieurs parkings à Paris, pour ensuite les louer. Il s’agit d’un produit convoité car rare.
Ainsi, vous pouvez atteindre un rendement proche de 6 % avec un loyer de 1500€ par an, ce qui est supérieur à la rentabilité d’un studio. Petite nuance, toutefois : l’utilisation de la voiture est en baisse dans la capitale. La rentabilité de ce placement tend donc à baisser légèrement.
Dans la même veine, vous pouvez également décider d’investir dans une cave. Le concept est identique : vous jouez sur la rareté du produit et sur la petite surface des logements parisiens. Vous proposez ainsi un lieu de stockage, tant pour les particuliers que pour les entreprises.
Pour ce type de biens, le prix au mètre carré se situe entre 1000 € et 3000 €. Vous pouvez viser un rendement brut entre 5 % et 10 %.
Et si vous n’avez pas d’apport ?
Un apport est la somme que l’acheteur apporte lors de l’achat d’un bien immobilier. Mais tout le monde n’a pas forcément d’économies disponibles. Que faire si vous souhaitez investir dans l’immobilier sans apport ?
De nombreuses options s’offrent à vous. Par exemple, vous pouvez vous pencher sur les placements comme le crowdfunding immobilier ou les SCPI. Vous investissez alors à hauteur de vos moyens, en fonction de votre épargne, tout en bénéficiant des avantages des placements immobiliers.
Vous pouvez également réaliser un investissement locatif via un prêt sans apport, financé grâce aux revenus locatifs perçus. Mais il n’est pas toujours simple d’obtenir l’accord d’une banque : vous devez présenter un projet solide. Les projets de résidences étudiantes ou d’EHPAD sont généralement plus susceptibles d’obtenir un accord.
Le taux d’endettement du prêt immobilier sans apport est calculé en fonction des revenus de l’acheteur et de ses dépenses. Il ne peut excéder 33 % de ses revenus.
A l’achat, en fonction de votre situation personnelle, une banque peut également vous permettre d’emprunter sans apport. Attention toutefois, il vous faut constituer un dossier solide, prouvant votre capacité à rembourser un tel emprunt.
Quelques questions à se poser avant d’investir
Avant d’investir, il est important de vous poser quelques questions. Tout d’abord, définissez clairement vos objectifs. Souhaitez-vous vous constituer un capital, générer des revenus complémentaires, préparer votre retraite, dynamiser votre épargne ou obtenir des réductions d’impôts ? Chaque placement correspond à des objectifs différents.
Il est également important de bien évaluer les différents coûts qui vont intervenir dans votre investissement. Par exemple, dans le cas de l’investissement locatif, ne prenez pas juste en compte vos traites au moment de chiffrer vos dépenses et donc de fixer un loyer qui compense vos coûts. En effet, vous aurez également à payer des impôts sur les loyers, une assurance loyers impayés, une taxe foncière, d’éventuels frais de gestion par agence (de l’ordre de 7 % à 8 %), entre autres.
En achetant un bien, choisissez également une zone qui a du potentiel à long terme. A quoi ressemblera-t-elle dans 10 ans ? A vous de vous renseigner sur les projets à venir, comme le développement du système de transports. Le flux migratoire est également un paramètre important pour vous assurer une demande stable voire croissante dans la zone où vous investissez.
Enfin, optimisez bien le volet administratif de votre investissement. N’oubliez notamment pas de négocier l’absence de pénalités en cas de remboursement anticipé de votre prêt, car il est rare qu’un investisseur aille jusqu’au bout du remboursement : il revend le bien généralement avant la fin du paiement des traites. Autre cas de figure possible : vous pouvez négocier de ne commencer à rembourser votre prêt qu’au bout de quelques mois, le temps de faire des travaux notamment. Dernier point : si vous êtes en recherche d’optimisation fiscale, privilégiez les logements neufs et louez votre appartement meublé.
Alors, convaincus par l’investissement immobilier ? Bien sûr, nous vous rappelons que tout investissement présente un risque en perte de capital. Il est donc essentiel d’investir à hauteur de vos propres moyens.
Envie d’en savoir plus sur le financement participatif immobilier ? Découvrez notre article dédié !