Vous aimez l’immobilier de caractère ? Vous êtes lourdement taxé ? Si vous réunissez ces deux conditions, investir dans les monuments historiques peut être un excellent placement ! En effet, il s’agit d’un bon outil de défiscalisation, car ce placement vous permet de bénéficier d’un important dispositif de réduction d’impôts. Comment fonctionne l’investissement dans les monuments historiques ? Suivez le guide !
Un avantage fiscal conséquent
Afin d’inciter les Français à investir dans les monuments historiques, l’État a mis en place un dispositif spécial il y a plus de 100 ans. Ainsi, les particuliers propriétaires d’un bien classé ou inscrit à l’inventaire des monuments historiques peuvent déduire les intérêts de leur emprunt de leur revenu imposable, ainsi que le montant des travaux de restauration ou de réhabilitation du bâtiment. Ils bénéficient alors d’une baisse d’impôts qui peut s’avérer conséquente.
Le montant que vous pouvez déduire de vos impôts n’est pas limité, contrairement au dispositif du déficit foncier. Ainsi, si vous réalisez des travaux très conséquents, votre impôt sur le revenu peut être totalement annulé. Si le montant des travaux est supérieur à vos impôts de l’année, vous pouvez le reporter sur les 6 années suivantes. Enfin, cette réduction d’impôts n’entre jamais dans le plafonnement des niches fiscales.
Investir dans les monuments historiques : un dispositif contraignant
Si ce dispositif est attractif, les conditions pour en bénéficier sont contraignantes. Tout d’abord, il vous faut trouver un bien labellisé monument historique. En effet, si seule une partie du bâtiment est classée, comme la cage d’escalier ou la charpente, ceci n’est pas suffisant. Il faut au moins que l’ensemble des façades et des toitures soient classées. Si ces conditions ne sont pas remplies, c’est le régime du déficit foncier qui s’applique pour toutes les parties non-classées du bien immobilier. Gérer les deux régimes peut donc vite tourner au casse-tête !
Ainsi, il est assez rare de trouver un bien immobilier pour lequel le dispositif d’investissement dans les monuments historiques est applicable. En France, il n’existerait que 43 000 biens de ce type, dont la majorité appartient à l’État. Chaque année, une dizaine de biens arrivent sur le marché. Il faut donc les guetter et réussir à en acquérir un, ce qui n’est pas simple.
Quant aux travaux que vous devrez effectuer pour être éligible au dispositif, vous devrez obtenir une autorisation de la DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles), ainsi que d’autres autorisations administratives spécifiques aux monuments historiques. Contrainte supplémentaire : vous ne pouvez que réparer, améliorer ou entretenir le bien, mais vous ne pouvez pas faire entrer en compte des travaux d’agrandissement.
Enfin, vous devez conserver votre bien classé pour une durée minimale de 15 ans. Si vous ne respectez pas ce point, vous devrez rembourser l’avantage fiscal perçu. Vous devez également louer le bien pendant au moins 3 ans, même si cette contrainte peut être légèrement contournée, comme nous allons vous l’expliquer.
Quelques conseils pour investir dans les monuments historiques
Comme vous allez devoir louer votre bien pour une durée minimale de 3 ans, prenez bien en compte tous les critères qui entrent en jeu lorsque vous réalisez un investissement locatif. De nombreux biens classés sont situés dans des zones peu tendues, où la demande locative est faible. Il faut donc être vigilant sur ce point.
Vous pouvez toutefois contourner ce problème. Par exemple, vous pouvez louer votre bien à un membre de votre famille, tant qu’il n’est pas membre de votre foyer fiscal. Mais il existe une autre solution. En effet, vous n’êtes pas obligés de louer une partie habitable du bâtiment pour générer des revenus locatifs. Vous pouvez donc ruser en louant un emplacement pour déposer une bâche sur des échafaudages de rénovation du bâtiment, par exemple. Enfin, vous pouvez faire le choix d’ouvrir votre monument historique au public, que ce soit en intégralité ou en partie, pour une durée de 40 jours par an minimum pour remplacer un an de location. Par exemple, vous pouvez choisir d’ouvrir uniquement votre jardin.
Avant de vous lancer dans l’investissement dans un monument historique, évaluez également bien les travaux à venir et donc la somme que vous pourrez déduire de vos impôts. Ceci vous permettra de voir si cet investissement est bien cohérent par rapport à votre niveau d’imposition et à vos moyens. Ceci vous permettra d’optimiser le budget de l’opération.
Un bon outil de transmission de patrimoine
Investir dans les monuments historiques est également un outil intéressant en termes de transmission de votre patrimoine. En effet, dès que le bâtiment est ouvert à la visite, même si ce n’est qu’en partie, vos héritiers sont exonérés de droits de succession sur ce bien monument historique, même s’ils ne sont pas membres de votre famille. C’est pourquoi l’investissement dans les monuments historiques attire souvent les personnes ayant un patrimoine conséquent à transmettre.
En revanche, si vous souhaitez plutôt revendre votre bien, ceci sera généralement assez coûteux. En effet, la plus-value est basée sur le prix du foncier hors travaux, alors que les travaux représentent généralement 80 % de l’investissement. Ce n’est donc souvent pas une opération très intéressante.
Les monuments historiques et l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Depuis le 1er janvier 2018, l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplace l’impôt sur la fortune. Vos investissements dans les monuments historiques entrent dans le calcul de cet impôt. Il est donc important de bien les déclarer et d’en tenir compte dans vos calculs préalables de rentabilité.
Envie d’en savoir plus sur l’investissement ? Découvrez nos différents articles :