Faisant suite aux travaux de la Convention citoyenne pour le climat, le projet de loi contre le dérèglement climatique et pour le renforcement de la résilience face aux effets de ce dérèglement, a été adopté en première lecture à l’Assemblée nationale le mardi 4 mai 2021. Actuellement en examen au Sénat, voici à première vue ce que cette loi va changer pour les biens immobiliers des Français.
Pour rappel, en 2019 et pour la première fois en France, un groupe de 150 citoyens tirés au sort a été constitué pour former la Convention citoyenne pour le climat. Sa mission a consisté à établir une liste de mesures dont l’application ferait baisser d’au moins 40% (par rapport à 1990) les émissions de gaz à effet de serre de la France d’ici 2030. Le projet de loi a retenu 146 de leurs propositions. 75 de ces mesures ont déjà été mises en œuvre, 3 ont été rejetées et les autres sont en cours de mise en place.
Le projet de loi Climat, le contexte
Modifier en profondeur les modes de consommation et l’alimentation, revoir les modèles de production et de travail, réformer les modes de transport, avoir un effet via l’habitat et l’occupation de l’espace… La loi concerne six grands thèmes : consommer, produire et travailler, se déplacer, se loger, se nourrir, renforcer la protection judiciaire de l’environnement.
Le projet de loi vient en complément de mesures budgétaires déjà établies et consacrées par le plan France Relance mais aussi par la loi de finances pour 2021 pour la transition écologique et les mesures sur la justice environnementale contenues dans la loi du 24 décembre 2020 (création de juridictions spécialisées et de conventions judiciaires d’intérêt public – CJIP). Le projet de loi prend place aux côtés du projet de loi constitutionnelle intégrant à l’article 1er de la Constitution la préservation de l’environnement et des premières mesures réglementaires actées lors du Conseil écologique de juillet 2020.
Le futur diagnostic de performance énergétique (DPE)
À partir du 1er juillet, le mode de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE) sera plus exigeant. Il prendra désormais en compte les émissions de gaz à effet de serre d’un bâtiment et plus uniquement ses performances énergétiques.
Alors que le DPE n’avait jusqu’à présent qu’une valeur informative, il devient désormais un outil de comparaison et d’estimation des dépenses énergétiques, avec une valeur juridique. Cela veut dire que la fiabilité du document pourra être opposée en justice. Chaque locataire pourra exiger un second diagnostic.
En plus de son état contractuel, ce nouveau DPE sera plus complet car il donne en détail les consommations énergétiques. Le détail comprend ce qui concerne l’éclairage, la ventilation, le chauffage et les auxiliaires de refroidissement.
Barbara Pompili, ministre de la Transition écologique, a notamment annoncé que le texte final « mettra un coup d’arrêt à l’étalement urbain sans fin, qui permettra de mettre en location des logements décents sur le plan énergétique, qui mettra fin au recours à l’avion pour une réunion de travail à Bordeaux quand on habite à Paris ».
Quel agenda pour les restrictions à la location des « passoires thermiques » ?
Avec l’introduction de la composante carbone dans le DPE, 900 000 logements chauffés au fioul ou au gaz sont désormais considérés comme des « passoires thermiques ». Les députés ont récemment voté un calendrier pour empêcher la mise en location des bâtiments trop énergivores.
- Depuis 2021 :
- les propriétaires de logements dont la consommation énergétique est égale ou supérieure à 331 kWh par m² et par an (classés F ou G), ne peuvent pas modifier à la hausse leur loyer entre deux locations.
- les propriétaires sont tenus d’effectuer des travaux de rénovation énergétique afin de ne pas dépasser le seuil cité au premier point.
- À partir de 2022 :
- les propriétaires bailleurs seront dans l’obligation de réaliser un audit énergétique pour les biens considérés comme énergivores. À annexer au DPE.
- les annonces immobilières de vente et de location devront donner des informations précises sur les dépenses d’énergies du bâtiment.
- À partir de 2023, les logements qui ne respectent pas le seuil de consommation énergétique par m² et par an (seuil encore à établir), seront classés officiellement comme « logements indécents ».
- En 2023 : les 90 000 logements les plus énergivores de ceux étiquetés « G » seront interdits à la location.
- En 2025 : tous les logements G (cela concerne 600.000 logements) seront interdits à la location.
- En 2028 : tous les logements F (cela concerne 1,2 million de logements) seront interdits à la location.
- En 2034 : tous les logements E (cela concerne 2,6 millions de logements) seront interdits à la location.
En d’autres mots, à partir de janvier 2028, les propriétaires seront obligés d’effectuer des rénovations pour atteindre au minimum la classe E du DPE. Les locataires auront le droit de se retourner contre leur propriétaire s’il refuse de faire les travaux.
Deux exceptions à l’obligation de travaux de rénovation
Concernant les exceptions et les conditions qui y seront liées, la loi doit encore être précisée.
- Pour des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, le logement ne peut être rénové pour atteindre le seuil fixé.
- Parce que le coût des travaux est trop élevé par rapport à la valeur du bien, le logement ne peut être rénové pour atteindre le seuil fixé.
Aides à la rénovation énergétique de votre bâtiment
Dans le cadre de son objectif d’ici 2050 de neutralité carbone, la France prévoit différents soutiens pour aider les propriétaires à rénover leur bâtiment. Retrouvez ces aides à la rénovation énergétique dans notre article dédié au sujet. Outre le fameux MaPrimeRénov’, des conseillers agréés par l’État vont pouvoir proposer leurs services pour guider les particuliers dans leurs travaux de rénovation énergétique. Un prêt avance mutation sera également mis à disposition des foyers s’étant vus refuser un crédit classique. Ce prêt permet d’emprunter un certain capital dédié aux travaux de rénovation, tout en ne remboursant que les intérêts. Le solde (capital emprunté) ne doit être remboursé que lors de la mutation du bien, c’est-à-dire lors d’une vente ou d’un héritage.
Les effets du DPE sur la valeur des logements
Le Conseil supérieur du notariat a récemment publié une actualisation de son étude statistique immobilière sur la valeur verte des logements en France Métropolitaine. Cette étude est basée sur les étiquettes énergie (A à G) du Diagnostic de performance énergétique (DPE) issus des ventes de logements réalisées en 2019.
Ce que nous retenons de cette étude :
- 40 % des logements anciens vendus en 2019 présentaient un diagnostic de performances énergétiques (DPE) étiqueté D. 11 % des logements étaient des passoires thermiques (étiquettes F et G) et 6 % étaient économes (étiquettes A et B).
- L’impact des étiquettes les plus économes (A et B) par rapport à l’étiquette D contribue à une plus-value allant jusqu’à 20% dans certaines régions sur le prix des appartements, mais pas plus de 12% sur celui des maisons.
- L’étude confirme que le confort thermique reste plus compliqué à appliquer dans une maison que dans un appartement.
- Les appartements anciens étiquetés F-G se vendent en moyenne de 3% à 9% moins chers que ceux classés D.
- Pour les maisons, la décote peut atteindre jusqu’à 18% mais avec de grandes différences selon les régions. Une maison F ou G se vendra en moyenne 6% moins cher qu’une D située en région parisienne par exemple.
Pour en savoir plus sur la loi Climat, retrouvez plus d’informations sur le site du gouvernement. Découvrez aussi dans cet article toutes les informations à connaître sur la rénovation énergétique des bâtiments et dans celui-ci les différentes aides qui pourront vous aider à mener à bien ce projet.