Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous vous posez quelques questions au sujet de sa revente ? Les plus-values sont notamment un point assez complexe, avec une fiscalité qui peut vite devenir un casse-tête. Ce système est devenu encore plus compliqué dès 2014 avec des mesures prises pour encourager la construction de logements. Pour vous aider à y voir plus clair, nous faisons le point sur les différents cas de figure.
Les placements immobiliers concernés
Lorsque vous vendez un bien immobilier, votre plus-value est imposable. C’est-à-dire que si vous revendez votre bien plus cher que vous ne l’avez acheté, vous serez imposé sur la différence entre les deux montants.
Les placements suivants sont concernés :
- la vente d’un bien immobilier : un appartement, une maison ou encore un terrain
- la vente des droits attachés à un bien immobilier, comme un droit de passage
- une vente par l’intermédiaire d’une SCI (Société Civile Immobilière) ou d’un FPI (Fond de Placement dans l’Immobilier)
- un échange de biens
Dans le cadre de l’impôt sur la plus-value, vous serez soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
La revente de votre résidence principale
Bonne nouvelle : si vous revendez votre résidence principale, vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value. Mais certains cas de figure restent à éclaircir.
Par exemple, que se passe-t-il si vous déménagez de votre résidence principale avant de la vendre ? En effet, vous pouvez avoir besoin de quelques mois pour trouver un acquéreur, alors que vous aurez déjà emménagé dans votre nouvelle résidence principale. L’exonération reste valable si le logement en question a constitué votre résidence principale jusqu’à la mise en vente du bien, tant que la vente intervient dans un délai raisonnable suite au déménagement du propriétaire. Dans ce contexte, un délai d’un an sera généralement toléré.
Autre cas de figure fréquent : la séparation d’un couple. Dans cette situation, l’exonération est accordée aux deux conjoints, même à la personne qui a quitté le logement. Elle peut même être devenue propriétaire d’une nouvelle résidence principale entre temps et la cession peut intervenir des années après la séparation. Une seule condition doit être respectée : l’autre membre de l’ancien couple doit avoir continué à occuper le bien en tant que résidence principale depuis la séparation.
Les autres cas principaux d’exonération fiscale
Il est également possible de bénéficier d’une exonération fiscale selon la nature du bien ou selon la situation personnelle du vendeur.
Les exonérations fiscales liées à la nature du bien immobilier
Vous pouvez être exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière si votre bien immobilier remplit une de ces conditions :
- C’est la première fois que vous vendez un logement autre que votre résidence principale et vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis au moins 4 ans. Le montant de la vente doit être utilisé pour acquérir ou construire votre nouvelle résidence principale dans un délai de 2 ans.
- Le prix de vente du bien immobilier ne dépasse pas 15 000 €. Il peut s’agir d’une place de parking, par exemple.
- Vous possédez le bien immobilier depuis plus de 30 ans.
- Le bien immobilier est échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement (opération de restructuration du sol pour diviser à nouveau les parcelles immobilières, de façon différente).
Les exonérations liées au vendeur
Si vous vendez un bien immobilier, vous pouvez bénéficier d’exonérations fiscales selon votre situation personnelle. Vous pouvez notamment en bénéficier si vous êtes dans l’un de ces cas :
- Vous êtes titulaire d’une pension de vieillesse ou d’une carte mobilité inclusion et votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas 10 708 € pour la première part de quotient familial.
- Vous résidez dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées (c’est-à-dire une maison de retraite) ou d’adultes handicapés. Votre revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser 25 180 € pour la première part de quotient familial. Enfin, la cession doit intervenir dans les 2 ans suivant l’entrée dans l’établissement.
- Vous ne résidez pas en France, sous certaines conditions. Par exemple, la plus-value ne doit pas dépasser 150 000 €.
Comment est calculée la plus-value ?
Votre plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition initial du bien. En soustrayant le prix de vente et le prix d’acquisition initial du bien, vous obtenez la plus-value brute. C’est celle qui sera prise en compte pour le calcul de votre impôt sur le revenu et de vos prélèvements sociaux. Voici comment sont calculées ces deux valeurs.
Le prix de vente
Le prix de vente indiqué sur l’acte de vente est celui qui est pris en compte. En fournissant des justificatifs, vous pouvez déduire de ce montant les frais liés à la vente, comme les frais liés aux diagnostics obligatoires ou les frais d’agence. Vous pouvez également déduire la valeur des meubles que vous laissez dans le logement pour votre acquéreur. Vous pouvez également retirer la TVA acquittée, avec des justificatifs.
Enfin, vous devez ajouter au prix de vente les sommes qui ont été versées à votre avantage, comme une indemnité d’éviction versée par l’acheteur au locataire en place.
Le prix d’acquisition
Il s’agit du prix que vous avez payé au moment de l’achat pour devenir propriétaire de ce bien immobilier. Le prix d’acquisition est indiqué sur l’acte de vente réalisé au cours de cette opération immobilière.
Vous pouvez y ajouter certains frais :
- Les charges et indemnités versées au vendeur au moment de l’achat.
- Les frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire, commission de l’agence). Si vous ne possédez plus les justificatifs, vous pouvez ajouter un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat.
- Les dépenses effectuées pour des travaux. Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez soit ajouter le montant réel, justificatifs à l’appui, soit ajouter un forfait de 15 % du prix d’acquisition.
- Les frais de voirie, de réseaux et de distribution.
Et si vous avez acquis le bien lors d’une donation ou d’une succession ? Le prix d’acquisition retenu est la valeur utilisée pour calculer les droits de succession ou de donation.
L’imposition de votre plus-value immobilière
Une fois que vous avez calculé la plus-value brute, vous allez donc pouvoir calculer le montant d’impôts et de prélèvements sociaux que vous allez devoir payer.
Le taux d’imposition
La plus-value immobilière est imposée à hauteur de 19 % pour l’impôt sur le revenu et à hauteur de 17,2 % pour les prélèvements sociaux. Dans le cadre de la hausse de la CSG avec la loi de financement de la sécurité sociale, le taux de prélèvements sociaux a été augmenté de 1,7 point le 1er janvier 2018.
Un taux d’imposition supplémentaire s’applique dans le cas d’une plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Il va de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée. En pratique, ce taux est calculé par votre notaire.
Les abattements fiscaux liés à la durée de détention
La plus-value prise en compte pour calculer votre niveau d’imposition est diminuée d’un abattement qui dépend de votre durée de détention. Le fonctionnement est simple : chaque année de possession du bien vous permet de cumuler un abattement, jusqu’à l’exonération totale.
Pour l’impôt sur le revenu, vous bénéficiez d’un abattement de 6 % par an à partir de la 6e année, puis de 4 % supplémentaires pour la 22e année. Ainsi, vous êtes exonéré d’impôt sur le revenu sur votre plus-value immobilière à partir de la 22e année de possession du bien.
Pour les prélèvements sociaux, vous bénéficiez d’un abattement de 1,65 % chaque année à partir de la 6e année et de 1,6 % supplémentaires pour la 22e année. Ensuite, vous bénéficiez de 9 % d’abattement par an. Ainsi, vous êtes exonéré de prélèvements sociaux au delà de la 30e année de détention du bien.
Par exemple, si vous avez possédé un bien pendant 10 ans, vous bénéficierez d’un abattement de 30 % sur l’impôt sur le revenu et de 8,25 % sur les prélèvements sociaux.
L’abattement exceptionnel en zones tendues
Vous pouvez bénéficier d’un abattement d’impôts exceptionnel de 70 % si votre bien immobilier se trouve en zone A ou A bis (les zones particulièrement tendues sur le plan immobilier). Il faut toutefois respecter certaines conditions. L’acquéreur doit notamment s’engager à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs immeubles d’habitation collectifs.
Cet abattement est applicable au moment de calculer le montant de votre plus-value imposable. Il s’applique sur le montant de la plus-value nette de l’abattement lié aux années de détention. Il peut être majoré à 85 % si des logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des logements à construire.
Pour que cet abattement puisse être appliqué, les travaux doivent être réalisés dans un délai de 4 ans à partir de la date d’acquisition du bien immobilier.
Cet abattement exceptionnel ne s’applique pas pour les cessions réalisées au profit de :
- la personne vivant en couple avec le vendeur
- une personne étant un ascendant ou un descendant du vendeur
- une personne étant un ascendant ou un descendant de la personne vivant en couple avec le vendeur
- une personne morale dont le vendeur ou son conjoint est associé ou le devient au moment de la cession
- une personne morale dont un ascendant ou un descendant du vendeur est associé ou le devient au moment de la cession
Comment payer vos impôts sur votre plus-value immobilière ?
Maintenant que vous savez évaluer le montant de vos impôts sur la plus-value immobilière, comment devez vous les payer ? Bonne nouvelle, cette partie là n’est pas la plus complexe pour vous !
Les formalités effectuées par votre notaire
Le notaire en charge de la vente s’occupe de réaliser les démarches auprès de l’administration fiscale. Il calcule également lui-même le montant de la plus-value imposable ainsi que l’impôt à payer. Enfin, il établit la déclaration et il paie l’impôt pour vous.
Ce n’est donc pas à vous directement d’effectuer des démarches pour verser vos impôts lors d’une plus-value immobilière.
Indiquer la plus-value sur votre déclaration de revenus
Si vous n’avez pas besoin de réaliser les démarches vous-même pour payer vos impôts sur une plus-value immobilière, vous devez toutefois la déclarer. Sur votre déclaration de revenus, vous devez simplement indiquer le montant de votre plus-value déclarée par le notaire. Cette déclaration ne vous fera pas payer vos impôts en double. Elle sert uniquement à déterminer votre revenu fiscal de référence.
Vous êtes maintenant prêt à revendre votre bien ! Vous avez des projets d’investissement dans l’immobilier ? Découvrez notre guide de l’investissement locatif. Vous pouvez également découvrir le financement participatif immobilier.