Le dispositif Malraux, créé en 1962, est un des plus anciens dispositifs de défiscalisation lié à l’investissement immobilier en France. Il vous permet de réduire votre niveau d’imposition, tout en investissant dans le patrimoine. Comment fonctionne l’investissement immobilier avec la loi Malraux ? Quels sont les avantages de ce placement ? Voici tout ce qu’il faut savoir.
Qu’est-ce que la loi Malraux ?
La loi Malraux a été mise en place par André Malraux en 1962. Son but est de faciliter la rénovation immobilière pour protéger le patrimoine français et redynamiser les centres-villes historiques. Ce dispositif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts en investissant dans l’immobilier ancien.
Pour ce faire, vous devez investir dans un immeuble ancien dans une zone sauvegardée, généralement dans des centres-villes anciens. Vous devez ensuite effectuer des travaux de rénovation et de réhabilitation afin de mettre le bien immobilier en location. Ce dispositif pousse donc les investisseurs à rénover ces immeubles, en contrepartie d’un bénéfice financier.
La réduction d’impôts de la loi Malraux
La réduction d’impôts liée au dispositif Malraux va de 22 % à 30 % du montant total des travaux effectués :
- 22 % pour les immeubles considérés comme des SPR (Sites Patrimoniaux Remarquables) faisant l’objet d’un PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine). Il s’agit de zones concernées par des mesures de préservation du patrimoine pour protéger le paysage et les monuments historiques afin de maintenir l’image historique de la zone. Toute rénovation dans ces zones doit faire l’objet d’une autorisation spéciale des Architectes des Bâtiments de France.
- 30 % pour les SPR faisant l’objet d’un PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur). Il s’agit de zones où se trouvent des bâtiments à caractère historique et paysager qui contribuent à façonner l’image d’une ville. Ces rénovations sont également soumises à une réglementation spécifique.
- Les quartiers anciens dégradés sont également concernés, à hauteur de 30 %. La liste des quartiers concernés est fixée par arrêté.
Comment bénéficier du dispositif Malraux ?
La zone où se situe le bien immobilier n’est pas le seul critère pour bénéficier de la loi Malraux. En effet, certaines autres conditions doivent être réunies :
- Vous devez vous engager à restaurer le bien.
- Il faut ensuite le louer nu pendant 9 ans, en tant que résidence principale.
- Vous devez louer le bien dans les 12 mois suivant la fin des travaux effectués.
- Votre locataire ne peut pas être un membre de votre famille ou de votre foyer fiscal.
- La restauration du bâtiment doit être complète et non partielle. Il faut donc qu’elle concerne autant l’intérieur que l’extérieur.
- Avant d’effectuer ces travaux, vous devez obtenir une Autorisation Spéciale de Travaux auprès de la préfecture. Ils doivent être suivis et encadrés par un Architecte des Bâtiments de France.
- Enfin, les travaux doivent être réalisés en moins de 4 ans, sauf si une fouille archéologique a lieu sur le terrain.
Attention, en cas de revente anticipée avant 9 ans de location du bien, vous devrez rembourser le bénéfice fiscal dont vous avez profité. En effet, ceci entraîne son annulation. En revanche, si votre locataire s’en va avant la fin de ces 9 années, un délai court de vacance est toléré par l’administration tant que vous prouvez que vous êtes en recherche active de locataire.
Les avantages de la loi Malraux
Les avantages fiscaux de la loi Malraux
Le principal avantage du dispositif Malraux est de bénéficier d’une réduction d’impôts. Son taux et son montant varient selon la localisation du bien.
Depuis 2017, le dispositif a même été assoupli, ce qui le rend plus attractif. Le montant de travaux pris en compte dans le calcul de votre réduction d’impôts est de 400 000 € maximum sur 4 ans, avec un plafonnement annuel de 100 000 €. Si vous dépassez le plafond annuel, vous pouvez reporter le complément sur l’année suivante.
Ainsi, la réduction d’impôts Malraux peut aller jusqu’à 30 000 € par an (30 % de 100 000 €). Il s’agit donc d’un avantage fiscal non négligeable.
Les autres avantages de la loi Malraux
La loi Malraux possède d’autres avantages qui séduisent les investisseurs :
- Cet avantage fiscal n’est pas pris en compte dans le plafonnement des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an. Vous pouvez donc le cumuler avec d’autres dispositifs.
- Les charges comme les intérêts de votre crédit sont déductibles de vos revenus fonciers. Les autre frais comme la taxe foncière ou les frais de gestion sont également déductibles de vos revenus fonciers, à hauteur de 10 700 € par an.
- Le loyer que vous fixez n’est pas plafonné et il n’y a pas de conditions de ressources pour le choix de vos locataires. Ceci est donc un atout par rapport à la loi Pinel.
- Les biens immobiliers éligibles à la loi Malraux ont généralement un certain standing, étant idéalement placés dans des zones ayant du cachet.
Comment choisir un bien immobilier pour investir en loi Malraux ?
Un dispositif qui s’ouvre à davantage d’investisseurs
Auparavant, le dispositif Malraux était surtout réservé aux investisseurs les plus fortunés. En effet, les biens concernés coûtaient très cher à l’achat, tout comme les travaux à effectuer. Mais ce type d’investissement est désormais accessible à une part plus importante de la population. Toutefois, pour que ce dispositif soit intéressant, il faut que vous soyez imposé au moins à hauteur d’environ 10 000 € par an.
Nos conseils pour choisir le meilleur bien
Mais comment choisir le bien adéquat ? Ceci reste un investissement immobilier locatif, les mêmes règles de sélection du bien s’appliquent donc. La localisation est essentielle : il faut choisir d’investir là où la demande locative est forte. Vous devez également sélectionner un bien qui a le potentiel d’attirer des locataires. Enfin, le prix d’achat au mètre carré doit rester cohérent avec le marché afin de vous permettre ultérieurement de réaliser une plus-value au moment de la revente.
Comme les formalités et la liste des travaux éligibles sont assez complexes, il est généralement recommandé de vous faire aider par un expert dans cette démarche d’investissement. Ainsi, il ne s’agit pas du placement idéal pour un investisseur non-aguerri.
Si vous le souhaitez, vous pouvez vous tourner vers une offre clé en main. La VIR (Vente d’un Immeuble à Rénover) est assez similaire à la VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) pour les logements neufs. Un prestataire vous vend alors une offre tout compris avec l’achat du bâtiment et les rénovations, avec un montant de travaux déjà annoncé à l’avance. Il s’occupe également des différentes formalités. Si vous choisissez bien ce partenaire, l’opération peut donc être plus simple à gérer pour vous. Là encore, faites bien attention à l’attractivité du bien.
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