Parmi les dispositifs qui permettent de payer moins d’impôts, l’investissement locatif en loi Pinel est l’un des plus prisés. 78 % des ménages qui en ont bénéficié n’auraient d’ailleurs pas réalisé un investissement de ce type si le mécanisme de défiscalisation n’existait pas. Mais comment fonctionne l’investissement immobilier en loi Pinel ? Et quels sont les avantages de ce dispositif ? Faisons le point.
Qu’est-ce que la loi Pinel ?
La loi Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en réalisant un investissement locatif dans l’immobilier neuf. Ce dispositif s’applique aux investissements locatifs qui ont été réalisés à partir de septembre 2014. Il a été créé en 2014 par Sylvia Pinel, alors ministre du logement, afin de remplacer le dispositif Duflot.
L’objectif de la loi Pinel est double. D’une part, il sert à favoriser la construction de logements neufs dans les zones tendues. Il a aussi pour but d’assurer un logement aux ménages les moins favorisés. Il a d’ailleurs été prolongé jusqu’à la fin de l’année 2021. En revanche, dès le 1er janvier 2021, la loi Pinel ne pourra plus s’appliquer à des logements individuels.
Attention, cette réduction d’impôts ne peut s’appliquer qu’à deux logements par an maximum.
Les logements éligibles à la loi Pinel
Pour bénéficier de la réduction d’impôts liée à la loi Pinel, vous devez investir dans un bien faisant partie de ces catégories :
- Les logements neufs.
- Les logements que vous faites construire. Le bien immobilier doit être terminé dans les 30 mois suivant l’obtention du permis de construire.
- Les logements commercialisés en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), c’est-à-dire la vente sur plans. Le bien immobilier doit être terminé dans les 30 mois suivant l’acquisition du bien.
- Les logements anciens où vous effectuez des travaux de rénovation dont le montant représente au moins 25 % de la valeur du bien. Les travaux doivent se terminer avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du bien.
Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement concerné doit également respecter un certain niveau de performance énergétique.
Les zones Pinel
Si vous souhaitez bénéficier de la loi Pinel, vous ne pouvez pas investir n’importe où. En effet, afin que le logement neuf soit éligible au dispositif Pinel, il doit être situé en zone A, A bis ou B1. De quoi s’agit-il ? Ce sont des zones particulièrement tendues, c’est-à-dire que la demande de logement y est particulièrement forte par rapport à l’offre existante. Ainsi, la loi Pinel entend lutter contre la pénurie de logements en France.
Des conditions de revenus pour vos locataires
Avec la loi Pinel, vous ne pouvez pas non plus choisir n’importe quel locataire. En effet, il existe des conditions de ressources maximales. Le barème est évolutif en fonction des zones. Il est mis à jour chaque année.
Par exemple, en 2019, le revenu fiscal de référence maximal pour un couple souhaitant vivre dans une zone A bis (les zones les plus tendues) était de 57 416 €. Ces plafonds varient s’il s’agit d’une personne seule ou si, au contraire, il s’agit d’un foyer avec des enfants.
Le locataire peut être un de vos enfants ou de vos parents, à condition que leur niveau de revenu ne dépasse pas les seuils de revenus prévus par le barème. Pour être éligibles, ils ne doivent pas être rattachés à votre foyer fiscal.
Enfin, le logement en question doit être loué comme une résidence principale.
Un loyer maximum à respecter
Globalement, le logement que vous proposez à la location doit être loué nu à un prix environ 20 % inférieur à la moyenne du secteur en question. Chaque année, un barème officiel vient plafonner les loyers des logements en loi Pinel.
Par exemple, en 2019, le loyer maximum pour un logement situé en zone A bis était de 17,17 € par m2, auxquels venaient s’ajouter un coefficient multiplicateur en fonction de la taille du logement. Certains plafonds peuvent également être réduits afin de s’adapter aux marchés locatifs locaux.
Dans tous les cas, le logement doit être loué un an après l’achèvement de l’immeuble ou l’acquisition du bien.
La réduction d’impôts avec la loi Pinel
Le grand intérêt de la loi Pinel pour les épargnants est de vous permettre de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu. Celle-ci varie selon la durée pour laquelle vous vous engagez à louer votre bien immobilier :
- Si vous vous engagez pour 6 ans, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts à hauteur de 2 % du prix du bien acheté chaque année, pour atteindre 12 % du montant d’achat au total.
- Si vous vous engagez pour 9 ans, vous bénéficiez également d’une réduction d’impôts de 2 % par an, afin d’atteindre une réduction de 18 % du montant d’achat au total.
- Enfin, si vous vous engagez pour 12 ans, vous bénéficiez des 2 % de réduction par an, puis de 1 % de réduction par an pour les 3 dernières années. Votre réduction d’impôts atteint donc 21 % du montant d’achat du bien immobilier.
Deux plafonds existent toutefois pour encadrer cette réduction d’impôts :
- Le prix d’achat maximal pris en compte pour calculer votre réduction d’impôts est de 300 000 € par personne. Ceci représente donc un maximum de 63 000 € de réduction d’impôts si vous louez votre bien pendant 12 ans.
- Le prix d’achat pris en compte ne peut pas dépasser 5 500 € par m2.
Enfin, la loi Pinel est encadrée par le plafonnement global des niches fiscales. En 2019, vous ne pouviez pas bénéficier de plus de 10 000 € d’avantages fiscaux chaque année par foyer.
Les points forts de l’investissement locatif avec la loi Pinel
La loi Pinel séduit donc un grand nombre d’investisseurs car elle leur permet d’optimiser leur fiscalité, tout en contribuant à répondre aux besoins de logements en zones tendues. Vous accédez à la propriété, tout en percevant des loyers et en défiscalisant. À la fin des 12 ans années au cours desquelles vous pouvez bénéficier des avantages fiscaux, vous pouvez continuer à louer votre bien sans tenir compte du plafond de loyer.
Vous bénéficiez également des avantages globaux de l’investissement immobilier. En effet, vous possédez un bien physique, dans un contexte où les prix de l’immobilier sont en hausse. Vous pouvez donc réaliser une plus-value à la revente, venant encore booster la rentabilité de votre placement financier.
Ce qu’il faut garder en tête en investissant avec la loi Pinel
Attention, lorsque vous investissez dans le cadre de la loi Pinel, il est important de ne pas voir ce placement uniquement comme un outil d’optimisation fiscale. En effet, gardez en tête tous les points classiques liés à l’investissement locatif.
Choisissez un bien de qualité, avec un emplacement attractif, où la demande locative est forte. Si vous choisissez mal le bien immobilier, il sera peut être difficile d’effectuer une plus-value, ce qui va réduire la rentabilité de cet investissement.
La loi Pinel : un dispositif à succès
Depuis son lancement, la loi Pinel a connu un succès important. Juste après sa mise en place, on a pu observer directement une hausse de l’investissement immobilier dans le neuf. Au premier semestre 2015, il a connu une augmentation de 20 % par rapport à l’année 2014. Cette tendance continue à se confirmer, avec un marché de l’investissement immobilier neuf dont le développement est grandement encouragé par ce dispositif d’incitation.
La loi Pinel critiquée par la Cour des Comptes
La loi Pinel ne fait toutefois pas l’unanimité. En effet, elle est notamment épinglée par la Cour des Comptes, la jugeant coûteuse et peu efficace pour résoudre la pénurie de logements en France. D’après ses calculs, le montant des réductions d’impôts consenties aux ménages est de plus en plus conséquent et la loi Pinel bénéficie surtout à des ménages déjà particulièrement aisés. Ainsi, les coûts de ce dispositif sont très conséquents. Il pourrait donc être en train de vivre ses dernières années.
Bon à savoir : Fin 2022, la loi Pinel telle que décrite dans cet article sera remplacée par la loi Pinel Plus (ou encore Pinel +). Les investisseurs pourront toujours profiter de l’avantage fiscal prévu en cas d’achat immobilier dans une zone géographique dite tendue. Cependant les conditions d’éligibilité et le montant de la déduction d’impôt évoluent.
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