Lorsque vous réalisez un investissement locatif, vous percevez des loyers. Mais ces derniers constituent un revenu et ils entrent donc dans l’assiette de calcul de votre impôt sur le revenu. Ainsi, si vous êtes déjà fortement imposé, la note peut se révéler salée. Alors, comment optimiser la fiscalité de vos revenus fonciers ? Dans le cas de la location meublée, vous pouvez bénéficier du régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Pour la location non-meublée, vous pouvez jouer sur le déficit foncier. Comment ça marche ? Découvrez-le dès maintenant.
Évaluer l’impact fiscal de vos revenus fonciers
Si vous décidez de réaliser un investissement locatif, avec une location nue, deux régimes fonciers s’offrent à vous. Pour faire votre choix, à vous d’évaluer l’impact fiscal de chacun pour vous, afin d’optimiser votre investissement
Tout d’abord, vous pouvez choisir d’être imposé au régime micro-foncier. Votre déclaration d’impôts est alors facilitée. En effet, vous spécifiez le montant des loyers bruts et l’administration en retire automatiquement 30 % pour obtenir vos revenus locatifs imposables. Ces 30 % sont censés couvrir vos charges.
L’autre option qui s’offre à vous est de choisir le régime réel. Vous devez alors calculer vous-même le montant de vos charges à déduire des loyers perçus. Pour ce faire, vous devez conserver tous les justificatifs de paiement car vous pouvez être soumis à un contrôle. Ceci est donc potentiellement plus fastidieux. En revanche, si vos charges représentent plus de 30 % des loyers perçus, il s’agit du régime le plus adapté.
Attention, pour bénéficier du régime micro-foncier, les loyers perçus ne doivent pas dépasser 15 000 € par an. Si vous touchez des loyers plus conséquents, vous passez automatiquement au régime réel. En revanche, vous pouvez opter pour le régime réel quel que soit le montant des loyers perçus.
L’investissement immobilier en déficit foncier
Si vous avez opté pour le régime réel, vous pouvez bénéficier d’un dispositif intéressant sur le plan fiscal : le déficit foncier. De quoi s’agit-il ? Vous investissez dans un bien ancien où il y aura des travaux importants à effectuer. Le montant des travaux (vos charges) pourra alors être déduit de vos revenus locatifs, jusqu’à les gommer totalement. En moyenne, dans ce type de projet immobilier, les travaux représentent environ 50 % de l’investissement total. Vous ne serez donc pas imposé sur les loyers perçus tant que vous pourrez justifier de travaux d’un montant conséquent.
Chaque année, vous pouvez imputer 10 700 € de déficit foncier sur votre revenu imposable. Le dépassement peut être mis en réserve pour être utilisé dans les 10 prochaines années. Ce dispositif a été créé par la loi Balladur en 1993 pour inciter les Français à réaliser davantage d’investissements locatifs, notamment dans les logements anciens.
Les conditions pour bénéficier du déficit foncier
Pour bénéficier du déficit foncier, vous devez respecter certaines conditions. Tout d’abord, le bien immobilier doit être loué vide. En effet, s’il est meublé, les loyers que vous percevez entrent dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels Commerciaux). Ainsi, pour réaliser un déficit foncier, vous devez le louer nu, en choisissant d’être imposé au régime réel afin de déduire autant de charges que vous le souhaitez. Enfin, votre bien immobilier doit être loué en continu jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’imputation du déficit foncier.
Quelles sont les charges éligibles au déficit foncier ? Nombre d’entre elles vous donnent ces droits, comme celles-ci :
- Les dépenses de réparation et d’entretien, tant qu’elles apportent une amélioration à l’habitation. Ainsi, des travaux de rénovation énergétique seront comptabilisés alors qu’une changement de couleur des murs ne pourra pas être éligible.
- Les primes d’assurance
- Les intérêts d’emprunt, même si ceux-ci ne peuvent pas suffire à vous faire passer dans le négatif. En effet, ils doivent forcément être accompagnés d’autres charges pour être pris en compte.
En revanche, les frais d’acquisition et les frais d’agence ne peuvent pas être déduits.
Les avantages de l’investissement immobilier en déficit foncier
Avec l’investissement immobilier en déficit foncier, vous optimisez votre fiscalité sans que les charges déduites n’entrent en compte dans le calcul des niches fiscales. Vous pouvez donc le cumuler avec d’autres dispositifs, ce qui en fait un outil intéressant. Globalement, le déficit foncier vous permet d’accroître votre patrimoine immobilier sans forcément alourdir votre charge fiscale.
Autre point intéressant : avec le déficit foncier, vous n’avez pas de contraintes vis à vis de vos locataires. Vous pouvez donc les choisir comme bon vous semble, contrairement aux dispositifs de type loi Pinel qui vous demandent de choisir vos locataires selon certaines conditions de revenu. Vous pouvez également fixer le montant du loyer librement, il n’y a pas de plafonnement comme avec la loi Pinel. Ainsi, vous bénéficiez donc d’une plus grande flexibilité.
Les limites de ce dispositif
Comme tout dispositif d’optimisation fiscale, le déficit foncier a également ses défauts. En effet, lorsque vous revendez votre bien, c’est le prix d’achat seul qui est pris en compte dans le calcul de la plus-value, pas le prix d’achat en y ajoutant les travaux effectués. Vous risquez donc d’être assez fortement imposé sur votre plus-value car celle-ci sera mécaniquement assez élevée. En revanche, vous pouvez contourner ce problème en conservant votre bien immobilier le plus longtemps possible : vous êtes exonéré d’imposition sur la plus-value si vous conservez le logement au moins 30 ans. Une stratégie qui peut donc se révéler gagnante.
Et les SCPI en déficit foncier ?
Certaines SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont particulièrement créées pour aider les investisseurs dans leurs démarches d’optimisation fiscale. Dans cette catégorie, on retrouve les SCPI en déficit foncier. Vous bénéficiez alors de l’avantage fiscal lié au déficit foncier, tout en profitant des avantages classiques de l’investissement en SCPI. Ainsi, vous accédez à un placement immobilier à moindre coût, sans contraintes de gestion, tout en optimisant votre fiscalité.
En revanche, il s’agit plutôt d’un placement long terme. En effet, la revente des titres de SCPI n’est pas toujours aisée. Pour ce qui est des rendements, ils sont moins élevés que pour un investissement dans une SCPI classique : ils tournent plutôt autour de 2,5 % bruts annuels en moyenne.
D’autres dispositifs d’optimisation fiscale existent pour l’immobilier ancien
Pour investir dans l’immobilier tout en optimisant votre fiscalité, vous n’êtes pas obligé de faire appel au déficit foncier. En effet, vous pouvez aussi choisir de vous tourner vers d’autres dispositifs. Par exemple, vous pouvez bénéficier du dispositif Denormandie, pour une réduction d’impôts allant jusqu’à 21 % du prix du bien. En revanche, vous devez vous engager à le louer pour une durée allant de 6 à 12 ans, vous devez effectuer des travaux à hauteur d’au moins 25 % du prix du bien et les loyers sont encadrés. Enfin, il faut que le logement soit situé dans une zone labellisée “Coeur de ville”, ce qui ajoute une contrainte.
La loi Malraux vous permet également d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant de conditions fiscales intéressantes. Pour ce faire, vous devez investir dans certaines zones et quartiers historiques, en vous engageant à effectuer une rénovation du bien. Le but de ce dispositif est de préserver le patrimoine français.
Si vous souhaitez découvrir ce dispositif, découvrez notre article sur l’investissement immobilier avec la loi Malraux.
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